Федеральный «страховой фонд» для возмещения ущерба при сделках с недвижимостью предлагают создать в России фонд «Институт экономики города» и Российская гильдия риелторов. Об этом в эфире телеканала «Россия 1» рассказали представители организаций.

Речь идет о новом механизме защиты риска потери собственности. По закону сделки защищаются нотариальным заверением или титульным страхованием купленной квартиры. Авторы идеи настаивают на дороговизне этих способов. По их утверждению, нотариальное заверение сделки по квартире стоимостью 5 млн рублей обойдется примерно в 40 тыс. рублей, услуги страховой компании — в 25 тыс. рублей ежегодно.

Новая система предполагает единоразовый платеж для участников сделки в несколько тысяч рублей. Взносы пойдут в фонд для выплат компенсаций лишившимся денег или квартиры из-за мошеннических действий при совершении сделок с недвижимостью.

Предложение фонда «Институт экономики города» и Российской гильдии риелторов находится в стадии обсуждения. В перспективе поправки предлагается внести в закон о государственной регистрации недвижимости.

При этом инициатива уже раскритикована в экспертном сообществе. Ставятся под вопрос гарантии, которые даст компенсационный фонд риелторов. Кроме того, если защита сделки с жильем заключением договора со страховой компанией действительно может обойтись недешево — около 2% сделок, признаваемых недействительными, страховщики считают для себя высоким риском — то, по данным Федеральной нотариальной палаты, нотариальное заверение покупки квартиры стоимостью 5 млн рублей обходится в 15 тыс. рублей. И если по вине нотариуса страдает участник сделки, нотариат возмещает ему ущерб.

На заседании утверждён план мероприятий МоНП на февраль 2018г., план проверок нотариусов на февраль и график проверок нотариусов на март 2018 г.

Правление дало рекомендации для наделения полномочиями нотариусов в нотариальных округах Московской области на конкурсной основе 15 помощникам нотариусов Московской области.

Рассмотрено и удовлетворено заявления двух помощников нотариусов Московской области о приёме в члены МоНП.

Правление утвердило графики приёма граждан в нотариальных конторах Одинцовского, Химкинского и Жуковского н/о.

Рассмотрены и приняты к сведению результаты проверки профессиональной деятельности нотариуса Орехово-Зуевского н/о.

Рассмотрено и принято положительное решение по заявлению нотариуса Одинцовского н/о о предоставлении ему целевого денежного займа.

Рассмотрены и приняты положительные решения по заявлениям сложившего полномочия нотариуса о назначении ей денежных выплат ФНП в рамках дополнительной социальной защиты в связи со сложением полномочий нотариуса, а также о выплате денежных средств на дополнительную социальную защиту в соответствии с Положением МоНП.

Правление утвердило кандидатуру на выплату единовременной материальной помощи ФНП ветерану государственного нотариата.

Управлению делами МоНП поручено заключить договор на изготовление расходных материалов в виде звёздочек для нотариусов Московской области и договор на обучение нотариусов Московской области по программам «Охрана труда», «Правила пожарной безопасности», «Гражданская оборона и защита от чрезвычайных ситуаций». Обучение по данному договору запланировано на 14 марта 2018 года.

Правление одобрило и вынесло на утверждение Общего собрания нотариусов МоНП отчёт об исполнении сметы доходов и расходов МоНП на 2017 год. Управлению делами МоНП поручено разместить данный отчёт на сайте МоНП.

На заседании были заслушаны и приняты к сведению отчёты комиссий МоНП о работе в 2017 году.

Также  рассмотрены вопросы о внесении изменений в положения о Комиссиях МоНП по делопроизводству и архивам нотариусов, по имиджу, связям с общественностью и средствами массовой информации, по информационным технологиям, по наградам, по повышению квалификации нотариусов Московской области, по законодательной работе и подготовке изменений в Устав МоНП, по методической работе, по исследованию исторического наследия, по физкультурно-оздоровительной и спортивной работе и по работе со стажёрами нотариусов Московской области.

Правление включило в состав Комиссии по делопроизводству и архивам нотариусов нотариуса Волоколамского н/о Мерзликину Н.И.

На заседании утверждены Рекомендации по проведению сверки сведений, внесённых в ЕИС нотариата РФ завещаний и наследственных дел.

Учитывая, что работа Единой информационной системой нотариата РФ регулируется «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» и другими законодательными актами РФ, Правление признало утратившими силу локальные нормативные акты МоНП по работе с ЕИС нотариата РФ.

Правление утвердило новую редакцию локальных нормативных актов МоНП по работе с бланками для совершения нотариальных действий и материалами нотариального делопроизводства.

На заседании рассмотрено заявление рабочей группы по подготовке необходимых изменений в действующий Устав МоНП и о включении вопроса в повестку дня годового Общего собрания и решило включить в повестку дня годового Общего собрания членов МоНП 28.02.2018 вопрос «О выявленных рабочей группой, созданной Общим собранием членов МоНП 13.12.2017, в Уставе МоНП несоответствиях действующему законодательству и необходимых изменениях в Устав». Рабочей группе поручено в срок до 14.02.2018 предоставить в Управление делами МоНП в рамках подготовки к годовому Общему собранию членов МоНП материалы, необходимые для размещения на сайте МоНП, с целью ознакомления членов Палаты.

Правление утвердило представленные Комиссией по наградам кандидатуры на награждение.

Из состава Комиссии по работе со стажёрами вывели нотариуса Черноголовского н/о Аверину Л.В. и включили в состав Комиссии нотариуса Ивантеевского н/о Радаеву И.В.

Одним из самых популярных примеров того, как блокчейн буквально скоро изменит всю нашу жизнь, является удостоверение контрактов и документов — то есть то, чем сейчас и последние много веков занимаются нотариусы. Тем более, что сложно придумать что-то более несовременное, чем образ человека, сидящего в окружении громадного количества папок с бумагами, вся работа которого заключается в том, что он проверяет физические документы у людей и удостоверяет их правильность или то, что они были подписаны в его присутствии, причем удостоверяет опять-таки физической печатью и подписью. Этот человек выглядит откровенным вызовом современному цифровому миру, особенно на фоне других представителей “древнейших” профессий — бухгалтеры успешно освоили компьютеры, юристы развлекаются legal-tech и хакатонами, а нотариусы просто заменили пишущую машинку на текстовый процессор и продолжают наклеивать марки и выдавливать печать на сургуче.

Обычно самый популярный тезис на тему того, как блокчейн сделает ненужными нотариусов выглядит так — к нотариусу обычно обращаются за удостоверением подписи или документа, доверяя таким образом эту функцию третьей стороне, но теперь у нас есть блокчейн, давайте записывать в него документ и тогда никто не сможет подделать этот документ или изменить его задним числом и не надо никакого нотариуса. Останется только всем обзавестись электронными подписями, правда, но это ведь не так и сложно.

Хорошо известны и возражения этому тезису — нотариус в реальной жизни не просто удостоверяет факт, что та или иная подпись поставлена в его присутствии — он также удостоверяет факт, что человек, поставивший эту подпись, является тем, за кого он себя выдает и имеет на этот счет все необходимые документы. Кто проверит, что электронная подпись, которой подписывается документ от имени Иванова Ивана Ивановича, на самом деле в данный момент используется гражданином Ивановым? Где гарантия, что на этого гражданина не направлен пистолет или он каким-либо другим способом не принуждается к использованию подписи? Никуда без живого человека не деться, делают вывод обе стороны и расходятся.

Между тем, совершенно необязательно для применения блокчейна ставить себе цель извести живых нотариусов. Действительно, пока человеку для удостоверения собственной личности требуются какие-либо внешние сущности, будь-то паспорт или цифровой сертификат, обойтись без человеческого контроля соответствия носителя и удостоверения не получится. Но вот дальнейшие действия нотариуса, которые заключаются в прикладывании печати или составлении нотариального акта, часто на бланках особого учета (с водяными знаками и голограммами), а также внесении записей о совершенных действиях в реестр, который представляет из себя прошитую вручную книгу с пронумерованными листами — вот это уже идеальное поле для блокчейна.

Переносим записи о действиях в блокчейн, снабжаем каждую из них электронными подписями сторон — и буквально следующая запись начнет гарантировать, что никто, даже сам нотариус, не сможет изменить задним числом предыдущие записи, ведь для этого ему понадобится собрать опять всех клиентов и попросить переподписать все документы, заверенные ранее.

Документы на бланках особого учета превращаются в электронные документы, уникальные хеши которых также хранятся в реестре нотариуса — таким образом, изменить этот документ задним числом тоже не получится.

Кстати говоря, аналогичным образом в блокчейн можно перенести вообще всё, что требует для своего ведения либо бланки особого учета или реестр с гарантией целостности, как, например, многие виды первичной документации в бухучете или на технологически сложных производствах.

И в результате легким движением руки уничтожаются многочисленные папки с бумагами и остаётся один сплошной блокчейн. И нотариусы могут спать спокойно.

Пока не появится возможность подписываться собственной ДНК, например.

Наученные горьким опытом, люди теперь опасаются заключать сделки с недвижимостью, если контрагент относится к потенциальной группе риска – например, кажется наркозависимым. Нотариус Москвы Елена Образцова рассказывает читателям сайта «РИА Недвижимость», кто из «подозрительных личностей» действительно опасен, а с кем можно смело совершать сделку.

Можно ли совершать сделку с одиноким пенсионером?
В «группе риска» для покупателей значительную долю составляют одинокие пожилые люди. Нередко они обижаются на родственников из-за недостатка внимания и ищут помощь и поддержку у чужих люде, а в результате заключают с посторонними, но сумевшими вызвать их доверие, лицами договоры пожизненной ренты, дарения, пишут завещания, которые потом оспариваются наследниками в суде.

Для того чтобы минимизировать риски при заключении сделок с собственниками преклонного возраста, рекомендуется не просто взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что гражданин не состоит в нем на учете, но и провести добровольное медицинское освидетельствование. В таком случае, профессиональные врачи-психиатры подтвердят способность человека отдавать отчет своим действиям и понимать смысл совершаемого. Такие медицинские документы в случае очевидной необходимости обязательно потребует и нотариус, ведь по закону он не может удостоверить сделку без уверенности в осознанности и добровольности действий сторон.

Дополнительной гарантией, защищающей сделку в случае оспаривания, будет нотариальная видеофиксация совершаемой сделки. Нужно понимать, что любой удостоверенный нотариусом акт обладает повышенной доказательственной силой. То есть просто так взять и расторгнуть сделку невозможно, если она совершена в нотариальной форме.

Каковы риски сделок с участием несовершеннолетних?
Сделки с участием несовершеннолетних также требуют осторожности. На отчуждение имущества несовершеннолетнего требуется получение согласия органов опеки и попечительства.

Важно, что даже если родители дают согласие на сделку, оно будет ничтожным без согласия органов опеки. Как правило, его выдают, если после отчуждения на имя несовершеннолетнего приобретается иной объект, не уступающий по характеристикам продаваемому (площадь, стоимость, год постройки и так далее). Иными словами, положение ребенка от заключаемой сделки должно только улучшиться. Случаи бывают разные, поэтому инспектору необходимо все разъяснить в деталях. Например, вместо продаваемой квартиры будет куплена новая. Пусть и с меньшей площадью, но в новом районе рядом со школой. То же самое касается и остальных сделок — сдача в аренду, размен и прочие.

Можно ли совершать сделку теми, кто находится под опекой?

Для начала важно понимать, кто именно считается недееспособным лицом.

Таким гражданин может быть признан только по решению суда, на основании, как правило, комплексной медицинской экспертизы.
Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости требуется и в случае недееспособности гражданина.

Недееспособному лицу назначается опекун, который и представляет его интересы. Во всех остальных случаях, даже если у человека травма или болезнь, которые не привели к потере рассудка — он дееспособен, даже если не может смотреть, читать, говорить или писать.

В таких случаях для оформления документов привлекаются сурдопереводчики и другие специалисты. В данном случае, человек находится в сознании и может сам выразить свою волю.
Если человек после подписания документа выздоравливает или умирает — это никак не затрагивает сделку, так как юридически значимым является состояние человека в момент сделки. Опекунам в подавляющем большинстве случаев запрещено распоряжаться имуществом подопечного, поэтому такие сделки не оспариваются ввиду их отсутствия на практике.

Что касается лиц, содержащихся в Психоневрологических диспансерах (интернатах), то они также обладают дееспособностью и имеют право распоряжаться своим имуществом. Согласие на проведение сделки в отношении этих лиц, также выдает орган опеки и попечительства.
Если было выдано какое-либо незаконное распоряжение на отчуждение имущества подопечного, то оно может быть оспорено как незаконное и нарушающее интересы недееспособного лица.

В чем риск сделки с наркозависимым или алкоголиком?
По возможности нужно избегать заключения сделок с данной категорией граждан.

Если гражданин состоит на учете в ПНД, наркодиспансере или является алкоголиком, но при этом не лишен дееспособности — у него нет опекуна и он действует самостоятельно. Конечно, в таких случаях рекомендуется обязательно проводить медицинское освидетельствование на предмет его сделкоспособности. То есть может ли такое лицо совершать сделку, понимает ли ее последствия.

Однако данный факт может определить только экспертная медкомиссия после соответствующего освидетельствования. В любом случае, лучше подстраховаться и заключить сделку у нотариуса, который не только проведет правовую экспертизу всех документов, но и проверит, отдают ли себе отчет стороны соглашения в отношении совершаемого ими юридически значимого действия. Если состояние кого-то из присутствующих действительно вызывает сомнения, нотариус вправе потребовать предъявления справки из профильного медучреждения. Кроме того, в случае возникновения споров в суде как весомое доказательство можно применить видеозапись из нотариальной конторы. Нотариус всегда разъясняет все нюансы сделки, проверяет волеизъявление гражданина и его дееспособность.

Что будет, если заключить сделку с банкротом?
Закон о банкротстве физических лиц увеличил риски для покупателей недвижимости. Как только гражданин вступает в процедуру банкротства, судом назначается финансовый управляющий, который имеет право оспаривать ранее совершенные сделки.

Как показывает практика, чаще всего оспариваются сделки дарения или купли-продажи.

Для того чтобы обезопасить себя от оспаривания сделки, рекомендуется также соблюдать некоторые правила: не приобретать квартиру с заниженной стоимостью, настороженно относится к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника или была подарена продавцу менее 3 лет назад (срок исковой давности по данного рода делам).

Дополнительной гарантией законности сделки будет являться обращение к нотариусу, который перед заверением договора проверит, есть ли продавец в реестре банкротов. Сегодня, все российские нотариусы имеют возможность запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы через систему электронного межведомственного обмена данными.

А как быть с другими должниками?
Неплательщики алиментов, также как иные должники (плательщики ипотеки, лица, в отношении которых возбуждено исполнительное производство) являются дееспособными и соответственно могут совершать сделки по своему усмотрению.

В данном случае покупателю необходимо обязательно проверить отсутствие ареста на имущество или наличие исполнительного производства в отношении должника, которое может повлечь исполнение его обязательств за счет реализации его имущества в порядке исполнительного производства.

Чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением сделки. Нотариус обязательно проверит отсутствие арестов и запрещений, наличие обременений в виде ипотеки. Причем все это нотариус сделает в максимально короткие сроки, что освобождает человека самостоятельно бегать и собирать различные справки и выписки, необходимые для оформления сделки. Кроме того, нотариус подробно разъясняет сторонам все правовые последствия сделки, таким образом вариант использования в дальнейшем продавцом аргумента «я не понимал, что делал и к чему приведет моя подпись на договоре» исключается.

Может ли быть стороной сделки человек, сидящий в тюрьме?
Лица, прибывающие в исправительных учреждениях, являются дееспособными, и закон не устанавливает для них каких-либо ограничений при заключении сделок с недвижимостью.

Конечно, ввиду специфики ситуации существуют некоторые особенности распоряжения своим имуществом. Наиболее распространенным способом распоряжения имуществом в данном случае является нотариально удостоверенная доверенность, на основании которой доверители совершают сделку. В доверенности желательно прописать конкретно, какую операцию представитель вправе совершить. Например: «Продать квартиру по адресу … подписать договор купли/продажи и получить следуемые мне деньги…», чтобы потом сам же осужденный не оспаривал, что он не знал, не понимал, что подписывал, или имел ввиду что-то другое.
Есть ли риски в заключении сделок с людьми, находящимися в бракоразводном процессе?
Согласно российскому законодательству, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Бывают случаи, когда собственник намеренно скрывает факт состояния в браке, чтобы не согласовывать сделку, к примеру, с супругой. Это может привести к тому, что впоследствии, узнав о продаже совместной недвижимости, неосведомленная супруга пойдет оспаривать сделку в суд. Выиграть дело в такой ситуации — не составит труда. При этом невиновный приобретатель недвижимости рискует понести крупные финансовые потери и, в целом, попадает в неприятную ситуацию необходимости срочного поиска другого жилья.

Поэтому не лишним будет обратиться к нотариусу, который проверяя документы, может обратить внимание на определенные нюансы. Посредством системы электронного межведомственного обмена сведениями нотариусы имеют доступ к Единому государственному реестру ЗАГС, благодаря чему могут оперативно проверить семейное положение продавца недвижимости.
А какие риски есть при сделках с иностранцами?
В отношении заключения сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступает иностранный гражданин, никаких особенностей российским законодательством не предусмотрено. На территории нашей страны они могут продавать и покупать объекты недвижимости в соответствии с законодательством РФ. Исключение составляют лишь некоторые виды сделок, например, покупка земельных участков, имеющих особый статус, стратегическое значение.
https://realty.ria.ru