В Московской городской нотариальной палате состоялся круглый стол «Сделки с участием несовершеннолетних». Круглый стол провела член правления Федеральной нотариальной палаты нотариус Москвы Александра Игнатенко.
С 2016 года сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних граждан подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательное удостоверение таких сделок нотариусом было введено в ст.54 Федерального закона № 218-ФЗ в качестве меры по защите права собственности особо уязвимых категорий населения. Фактически, на нотариусов возложен правовой контроль за соблюдением законности при распоряжении, в том числе продаже, недвижимости, собственником которой является ребенок.
При выполнении этой задачи нотариусы работают в сотрудничестве с органами опеки и попечительства и за прошедшие два года не раз способствовали совершенствованию формулировок условий сделок по распоряжению недвижимостью несовершеннолетних, применяемых органами опеки при выдаче разрешений на сделку.
На круглом столе были рассмотрены нюансы удостоверения сделок с недвижимостью несовершеннолетних в различных ситуациях.
Александра Владимировна отметила, что вопрос применения принципа равенства родителей в своих правах и обязанностях был предметом рассмотрения Научно консультативным советом (НКС) при Федеральной нотариальной палате. Совет пришел к выводу, что принцип равенства не означает осуществления прав родителями только совместно. Каждый из родителей может самостоятельно осуществлять права законного представителя своего ребенка.
Многие нотариусы сталкиваются с ситуацией, когда продаваемое имущество находится в одном регионе, а его несовершеннолетний собственник проживает в другом. Орган опеки и попечительства какого региона в этом случае компетентен дать разрешение на сделку? Разрешение в этом случае должен выдавать орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка.
При учреждении доверительного управления наследством, когда наследниками являются несовершеннолетние дети, разрешение опеки не требуется, поскольку учреждение доверительного управления наследством направлено на сохранение наследства и увеличение его стоимости. Однако, не лишне будет указать в договоре доверительного управления, что сделки, совершаемые доверительным управляющим в отношении наследственного имущества, признаваемого принадлежащим несовершеннолетнему наследнику, принявшему наследство, требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Например, договоры аренды недвижимости, которая входит в состав наследства, будут заключаться доверительным управляющим с разрешения органов опеки и попечительства.
Много вопросов возникает, когда органы опеки устанавливают жесткие условия для совершения сделок, невозможные для их практического исполнения. К примеру, условие одновременной покупки альтернативной недвижимости на имя несовершеннолетнего при продаже недвижимости несовершеннолетнего трудновыполнимо, а если объекты недвижимости находятся в разных регионах – практически неисполнимо, если обе сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В этом случае условия распоряжения органов опеки становятся препятствием, в том числе, и для добросовестных родителей, которые хотят улучшить жилищные условия семьи.
Существуют разные механизмы защиты прав несовершеннолетних при разрешении органов опеки продать недвижимость несовершеннолетнего при условии последующего приобретения альтернативной квартиры. К примеру, в договоре можно предусмотреть такой порядок расчета, когда деньги покупателя недвижимости у несовершеннолетнего перечисляются (выплачиваются) продавцу альтернативной квартиры при условии государственной регистрации права ребенка на новый объект недвижимости и права покупателя на купленный у несовершеннолетнего объект.
В ходе круглого стола обсудили также нюансы расчетов по сделке, которые осуществляются с рассрочкой платежа, в результате чего у несовершеннолетнего продавца возникает залог в силу закона на проданную недвижимость. Когда в распоряжении органа опеки нет разрешения на договорное условие об отсутствии у несовершеннолетнего права залога, необходимо ориентировать стороны на согласование иных условий договора о продаже, при которых такой залог не возникает (изменить порядок расчетов либо сроки передачи недвижимости).
Также были рассмотрены особенности нотариального удостоверения сделок, в отношении жилой недвижимости, которая приобреталась с использованием средств материнского семейного капитала (МСК). В правоустанавливающем договоре купли-продажи жилой недвижимости с использованием кредитных средств отсутствует информация об использовании средств МСК для погашения кредита. Рекомендуется эту информацию получать из юридически значимого сообщения продавца или из соответствующей справки банка. Если установлено, что для погашения кредита использовались средства МСК, распоряжение квартирой возможно только после заключения соглашения об определении размера долей в праве общей долевой собственности в соответствии с Федеральным законом № 256-ФЗ.
Александра Владимировна также отметила, что несовершеннолетние дети освобождены от оплаты стоимости работы правового и технического характера пропорционально своему участию в договоре.