Появившаяся в СМИ информация о том, как нотариусы исполняют положения закона (115-ФЗ) «О противодействии легализации (отмыванию доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» вызвала широкий общественный интерес. Федеральная нотариальная палата выступила с разъяснениями, что требования Росфинмониторинга никаким образом не сказываются на добросовестных участниках сделок с недвижимостью, более того, их соблюдение также способствуют защищенности собственников жилья.

Начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты Антон Макаров, отвечая на вопросы в прямом эфире телеканала «Россия-24» подчеркнул: «С точки зрения оборота ничего не поменялось. Никаких новых правил контроля Росфинмониторинг в настоящий момент не ввел. Федеральный закон, который вменяет в обязанность юристам (в том числе нотариусам) и риелторам сообщать о подозрительных сделках в Росфинмонторинг, действует с 2009 года».

Нотариальное сообщество в полной мере исполняет требования, выдвигаемые данным законом. Как отметил член методической комиссии ФНП Александр Сагин в комментарии «Ведомостям»: «Нотариусы активно участвуют в противодействии отмыванию преступных доходов. У нас есть доступ к Перечню организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, утверждаемому Росфинмониторингом, в соответствии с которым проверяется каждый договор. При установлении признаков сделки, которая направлена на легализацию преступных доходов, нотариус информирует Росфинмониторинг через форму на сайте».

Признаки подозрительной сделки, указанные в приказе, таковы, что под них подпадают операции, с максимальной долей вероятности являющиеся криминальными либо содействующими терроризму. Для того, чтобы сделка была признана сомнительной, она должна подпадать под несколько признаков. То есть, если граждане просто рассчитываются при покупке квартиры наличными, ни нотариус, ни риелтор сообщать об этом не станут. А вот если объект недвижимости за короткий срок несколько раз перепродавался по заниженной или, напротив, сильно завышенной стоимости, и новая сделка проводится при этом за наличные средства — скорее всего, здесь действуют мошенники.

«Задача нотариуса в этом случае — пресечь подобную сделку, чтобы не пострадали добросовестные покупатели недвижимости. Ведь если впоследствии этот объект недвижимости купит добросовестный приобретатель, а сделка будет оспорена, у него отберут эту квартиру», — пояснил Александр Сагин журналистам в прямом эфире телеканала РБК.

Деятельность нотариуса направлена на обеспечение чистоты сделок, защиту прав и законных интересов граждан. Нотариально удостоверенные сделки именно благодаря тщательной проверке защищены от последующего оспаривания в суде, так как имеют повышенную доказательственную силу. Одной из причин того, что до сих пор, к сожалению, не решена проблема с мошенническими схемами в обороте недвижимости, является то, что не все сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Существует так называемая простая письменная форма договора, которая еще возможна для многих сделок. Если собственник один — он может заключить сделку без участия нотариуса, чем, как правило, и пользуются мошенники, так как эта сделка не проходит правовой контроль, обязательный для нотариальной формы.

Сейчас обязательное нотариальное удостоверение введено только для сделок с долевой собственностью или с участием несовершеннолетних собственников.

Постепенно возвращать обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью начали в 2016 году. Сначала участие нотариусов ввели для сделок с имуществом несовершеннолетних детей и сделок с долями в праве собственности на недвижимость. С августа 2018 года обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать также договоры ипотеки долей.

Сейчас речь идет о возвращении нотариального оформления для всех сделок с недвижимостью. О том, что такая задача стоит, на «Парламентском часе» в Совете Федерации рассказал министр юстиции России Александр Коновалов. По его словам, только так можно обеспечить юридическую безопасность сделок. При этом ссылаются на данные официальной статистики. Согласно им, от 5 до 7% сделок с недвижимостью сегодня проводятся с различными нарушениями законодательства.

По словам министра, главная задача — сделать так, чтобы введение обязательного нотариального оформления для всех сделок не привело к росту расходов при оформлении сделок с недвижимостью. Добиваться этого собираются, вводя для ряда сделок льготные тарифы на услуги нотариусов.

«Нужно все подсчитать, и тогда станет понятно, что в конечном счете услуги нотариусов на самом деле помогают удешевлять процедуру оформления недвижимости, — считает министр юстиции России Александр Коновалов, — потому что позволят убрать из этой процедуры различных недобросовестных лиц, которые берут за нее достаточно серьезные деньги, в первую очередь из числа риелторов».

Нотариусы, как специальные субъекты правоотношений, предусмотренных законодательством РФ, обязаны соблюдать правила внутреннего контроля и должны проходить специальную подготовку один раз в три года. В 2017 году все нотариусы Москвы прошли соответствующее обучение.

В конце февраля 2019 года  состоялось занятие для вновь назначенных нотариусов Москвы и сотрудников нотариальных контор. Инструктаж провела член Консультативного совета при Федеральной службе по финансовому мониторингу к.э.н., доцент Г.А. Волкова. Она сделала обзор законодательства в этой сфере и пошагово рассмотрела действия, которые необходимо предпринимать нотариусу, для соблюдения его требований.

Все участники получили специальные свидетельства по образцу Росфинмониторинга о прохождении целевого инструктажа, а также материалы для создания номенклатурного дела по внутреннему контролю.

Согласно опросу, проведённому Левада-Центром в начале этого года, практически 90 процентов россиян считают, что рынок недвижимости в стране находится в теневом секторе. При этом нотариальную форму сделки с жильём чаще всего называют мерой, которая позволит защититься от мошеннических схем. Той же точки зрения придерживается и министр юстиции РФ Александр ­Коновалов. Выступая в Совете Федерации на «правительственном часе», он отметил необходимость укрепления действенной защиты прав граждан в сфере оборота недвижимости путём нотариального удостоверения сделок.

Действительно, несмотря на принятие целого ряда мер по противодействию мошенничествам на рынке недвижимости, только по официальным данным ежегодно от пяти до семи процентов сделок с недвижимостью несут в себе пороки законности. В основном это касается сделок, совершённых в простой письменной форме. Ни для кого не секрет, что в договор, составленный «на коленке», можно вписать невыгодные для собственника условия. А иногда, пользуясь правовой неграмотностью населения, владельцу недвижимости попросту подсовывают на подпись другой документ.

Ещё год назад проблема захватов квартир так называемыми профессио­нальными соседями стояла крайне остро. Мошенники, предлагая средства под залог недвижимости или выкупая микродолю у одного из долевых собственников жилья, вселялись в квартиры, фактически выживая из неё законных жильцов. Они не гнушались ни вандализма, ни силовых методов. У людей исчезали ценные вещи и деньги, а уютный дом начинал напоминать притон. В итоге они продавали свою часть квартиры мошенникам фактически за бесценок или отдавали даром.

Сегодня большая часть этих проблем решена благодаря введению нормы об обязательном нотариальном удостоверении. К сделкам по отчуждению долей в праве общей собственности, имущества несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц, а также договорам ипотеки долевой собственности доступ мошенникам теперь перекрыт.

Только по официальным данным ежегодно от пяти до семи процентов сделок с недвижимостью несут в себе пороки законности

Более трети опрошенных Левада-Центром (32 процента) отметили, что обращались за нотариальным удостоверением сделки и тогда, когда не было необходимости в обязательном присутствии нотариуса. А всего помощь в нотариальной конторе искал каждый второй респондент.

При нотариальном удостоверении сделки с недвижимостью нотариус не просто проводит правовую экспертизу всех условий сделки, устанавливает личности сторон и проверяет их дееспособность, но обеспечивает гарантии соблюдения прав всех участников сделки, предотвращает риски её последующего судебного оспаривания и возможные потери добросовестных приобретателей. Для этого нотариус, помимо прочего, в обязательном порядке разъясняет участникам сделки смысл, значение и правовые последствия сделки, проверяет соответствие содержания сделки намерениям сторон и требованиям законодательства. Именно по этим основаниям, если договор не удостоверялся нотариально, впоследствии нередко суды признавали сделки недействительными, а весь ущерб приходился на последующих добросовестных приобретателей жилья. Кроме того, нотариус имеет возможность осуществлять видеофиксацию нотариального действия.

Согласно данным Левада-Центра, большинство россиян считают стоимость нотариальных услуг при сделках с недвижимостью оправданной и доступной для населения. Сейчас тариф на удостоверение сделки с недвижимостью при её обязательной нотариальной форме составляет 0,5 процента от её стоимости, но не более 20 тысяч рублей.

«Мы сегодня полагаем, что гораздо более широкое, если не говорить вообще — повсеместное участие нотариусов в совершении сделок с недвижимостью может быть для граждан и удобным, и экономически необременительным», — заявил министр юстиции РФ Александр Коновалов. 

Евгения Никонорова

По традиции в марте юридический портал «Право.ru» провел ежегодную конференцию, посвященную вопросам актуального развития наследственного права в России. Нотариат, который играет важную роль в существующей системе наследственного права и выступает ее ключевым правоприменителем, в этом году представил начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты Антон Макаров.

Одна из самых обсуждаемых тем, рассматриваемых в рамках конференции, касалась ключевых изменений законодательства о наследовании и ожидаемой, в связи с этим, правоприменительной практики. С подробным сообщением на эту тему выступил Антон Макаров. Он напомнил, что российское наследственное право дополнено сразу тремя новыми правовыми институтами: наследственным фондом, совместными завещаниями и наследственными договорами.

Норма о введении в российскую юридическую практику наследственного фонда вступила в силу уже с 1 сентября 2018 года. Как отмечают эксперты, необходимость учреждения наследственных фондов была обусловлена развитием современных экономических отношений, вовлеченностью в наследственный процесс все большего количества иностранных элементов и изменением состава наследственной массы. Ключевая задача нового правового института — помочь сохранению бизнеса и обеспечить работу предприятия в случае смерти владельца.

«Оформление наследственных прав через нотариуса — это наиболее надежный и удобный способ принятия наследства в бесспорном порядке. Благодаря действующим сегодня электронным реестрам наследственных дел и завещаний, функционирующим на базе Единой информационной системы нотариата, значительно упростилась процедура поиска всей необходимой информации о наследстве и проверки факта составления завещания», — отметил Антон Макаров.

В случае с наследственными фондами нотариус после смерти гражданина будет направлять в уполномоченный орган заявление о регистрации фонда, основываясь на завещании наследодателя. В завещание будут включаться соответствующие указания, а также уставные документы для регистрации юридического лица. Таким образом, все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в новом правовом институте — наследственном фонде. Доходы от управления активами можно будет отправить на выплату любым лицам, указанным в завещании. Права выгодоприобретателя нельзя продать, подарить или передать по наследству.

Как отмечают многие эксперты, заранее зафиксированные собственником условия управления бизнес-активами могут помочь решить многие спорные вопросы: кто будет управлять бизнесом, в каком порядке и кому будут распределяться доходы от деятельности фирмы.

Следующий момент, который затронул в своем выступлении Антон Макаров — совместные завещания, которые появятся уже с 1 июня 2019 года. Институт совместного завещания предусматривает, что супруги вправе по обоюдному усмотрению завещать общее имущество супругов, а равно имущество каждого из них любым лицам; любым образом определить доли наследников в соответствующей наследственной массе; определить имущество, входящее в наследственную массу каждого из супругов, если такое определение не нарушает прав третьих лиц; лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения; включить в совместное завещание супругов иные завещательные распоряжения, возможность совершения которых предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

При этом отменить совместное завещание возможно не только при жизни второго супруга, но и после его смерти. Например, муж с женой договорились отдать все старшему сыну, но после смерти жены муж передумал и решил оставить имущество своей любовнице.

Пока не сложилась еще правоприменительная практика, связанная с институтом совместных завещаний, некоторые эксперты высказывают опасения, касательно целесообразности составления таких завещаний. Опасения основываются на опыте зарубежных коллег, которые сталкиваются с рядом трудностей при выявлении «единогласности волеизъявления» при наличии совместного завещания. В целом же, по мнению участников конференции, востребованность данного института возрастет только после появления практики и окончательного законодательного регулирования отношений.

Наследственный договор — еще один новый для российской правовой системы институт, который также будет применяться с 1 июня этого года. Он будет представлять собой соглашение между возможным наследодателем и возможными наследниками, которое будет заключаться еще при жизни наследодателя. Как отметил Антон Макаров, «как сложится практика применения данной новеллы также говорить еще рано, однако уже сейчас есть некоторые законодательные недочеты, которые могут вызвать определенные трудности, связанные с реализацией данной новеллы».

Среди участников мероприятия присутствовали юристы, специализирующиеся на вопросах семейного и наследственного права, адвокаты, представители исследовательских компаний и научного сообщества. Нотариусы Москвы, Московской области и других регионов России также приняли участие в дискуссиях, посвященных нюансам составления завещаний и особенностям наследования бизнеса.

Заявителю остается лишь оплатить госпошлину, при этом льгота для физических лиц -30% сохранилась, несмотря на сообщения, что с 1 января этого года скидку отменят. Так, за регистрацию сделки, вместо привычных 2000 рублей, заявитель оплачивает при электронной подаче 1400.
В середине февраля наблюдался сбой прохождения оплаты, что вызвало широкий общественный резонанс среди участников рынка недвижимости по всей стране. 24 февраля Росреестр России принял необходимые серьезные меры по устранению сбоя работы системы. Будем надеяться, что подобные проблемы во взаимодействии с Федеральным Казначейством более не повторятся. Поэтому, обращаюсь к риелторам республики с призывом, не бояться сдавать электронно через нотариуса, а ему — не отправлять клиентов с горой бумаг в МФЦ. И не вписывать в договоры фразы, снимающие ответственность с вас по сдаче документов на регистрацию, что мы выявили у ряда сотрудников нотариата Уфы. Проблема прохождения госпошлины устранена. Скопившиеся дела регистрируются.
Да и регистрация за 1 день при нотариальной подаче документов неоспоримый плюс этого способа регистрации. Давайте вместе пойдем к цивилизованному рынку оборота недвижимости в России.