С 1 июня 2018 года заработает механизм договоров эскроу — россияне получают удобный и надежный инструмент защиты своих прав, в том числе при сделках с недвижимостью, где на кону — большие деньги и не редко единственная жилплощадь.
Президент Российской Федерации Владимир Путин подписал Федеральный закон от 23 мая 2018 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О банках и банковской деятельности“ и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате».
Изменения, внесенные в Основы законодательства о нотариате, регламентируют порядок совершения нового нотариального действия, уточняют положения о выполнении нотариусом функций эскроу-агента.
Федеральный закон, в разработке которого принимали активное участие представители Федеральной нотариальной палаты, был предметом обсуждения рабочей группой, созданной при Комитете Государственной Думы по государственному строительству и законодательству.
Суть договора эскроу заключается в том, что к сделке привлекается третья сторона, которая выступает гарантом исполнения обязательств, прописанных в договоре, и проведения расчета между сторонами соглашения. То есть нотариус, наделенный полномочиями эскроу-агента, возьмет на себя хранение денег, ценных бумаг и т.д. переданных на специальный публичный счет, до наступления указанного в договоре события. Как только нотариус получит подтверждение того, что обязательства, предусмотренные в договоре, исполнены, он тщательным образом проверяет достоверность информации и передает принятые на хранение средства или имущество надлежащему лицу.
Ранее для принятия денег и ценных бумаг во исполнение долговых обязательств, а также для расчета по нотариально удостоверенной сделке использовался депозитный счет нотариуса. Изменения в законодательстве предельно разграничат ситуации, когда совершается нотариальное действие по принятию денег и ценных бумаг в депозит нотариуса по заявлению должника и услугу по депонированию средств и разного рода имущества.
Первое нотариальное действие необходимо, когда должник не может обнаружить кредитора или когда тот уклоняется от принятия имущества. Своевременная передача задолженности на депозит нотариуса исключает риски просрочки платежа и начисления пени. Волеизъявление кредитора при этом не требуется.
В свою очередь, услуга нотариуса по депонированию движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг в случае, если сделка не удостоверена нотариусом, возможна при наличии совместного заявления сторон — должника и кредитора. А в случае, если указанное имущество принимается на депонирование по нотариально удостоверенной сделке, достаточно заявления только одной стороны. При таких обстоятельствах нотариус выступает в качестве эскроу-агента, а само нотариальное действие заключается в условном депонировании имущества депонента для последующего вручения этого имущества бенефициару.
Кроме того законопроектом регламентирована процедура передачи нотариусом невостребованных денежных средств, находящихся у него в депозите, в казну РФ.
Согласно законопроекту, на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, не может быть обращено взыскание по долгам — ни эскроу-агента, ни депонента, ни бенефициара, что повышает надёжность такого способа расчёта по сделкам.
Договоры условного депонирования, являясь общедоступным механизмом надежного и защищенного от различных рисков расчёта как по крупным сделкам в корпоративной сфере, так и по сделкам между гражданами, имеют большие шансы стать популярными среди россиян. А участие в сделках нотариуса, как эскроу-агента, поможет предотвратить возможные эпизоды мошенничества и максимально снизит риск признания сделки недействительной.
Нотариусы исполняют функцию защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц в силу закона, являются юристами широкого профиля, осуществляют свою профессиональную деятельность от лица государства, именно поэтому они способны гарантировать соблюдение интересов сторон договоров эскроу и обеспечить надежность и прозрачность процедуры расчета.
Нотариус обладает высокой юридической квалификацией, знаниями и опытом, позволяющими подготовить грамотный договор, который будет в полной мере отражать интересы сторон сделки и полностью соответствовать нормам закона. Высокий профессионализм нотариусов особенно важен с учетом того, что договор эскроу имеет довольно сложную юридическую структуру и может содержать в себе широкий перечень самых разнообразных условий, отражающих потребности сторон сделки и нюансы процедуры расчета по ней. После подробного личного общения со сторонами сделки и обсуждения всех деталей договора, нотариус досконально проработает документ, убедится в том, что он не противоречит закону, разъяснит сторонам договора все условия сделки, проверит соответствие воли волеизъявлению. Такой обстоятельный подход сведет к абсолютному минимуму вероятность последующего оспаривания сделки.
Особенно важно и то, что нотариус, в отличие от юристов, представляющих интересы одной из сторон, является независимым беспристрастным юристом, действующим исключительно в интересах закона, а кроме этого несет и полную имущественную ответственность за каждое совершенное нотариальное действие.
Законопроектом закреплены и тарифы на услуги нотариуса, выполняющего функции эскроу-агента. Если на депонирование нотариусом принимается имущество по сделке, заключенной в простой письменной форме, тариф будет рассчитываться в зависимости от его стоимости или от суммы денежных средств. Если речь идет о депонировании денежных средств по нотариально удостоверенной сделке, стоимость услуг нотариуса будет фиксированной и составит 1500 рублей.
Немаловажно и то, что теперь все российские банки будут обязаны открывать публичные депозитные счета нотариусам.