Современная Бельгия — это еще один пример развитого европейского государства, где за безопасность всех сделок с недвижимостью отвечает нотариус. Нотариат обеспечивает экономическую и правовую стабильность рынка недвижимости в стране, достоверность данных государственных реестров.
Основная функциональная направленность деятельности нотариусов в Бельгии заключается в констатации (заверении) тех или иных юридических документов. Однако, кроме заверения документов, в профессиональные функции нотариусов в Бельгии входит монопольное право на подготовку документов, связанных с передачей недвижимости.
В Бельгии, как и во всех странах Европы, всегда самой актуальной была проблема защиты прав граждан в сфере оборота недвижимости. Нормативную основу законодательства Бельгии, регулирующую сделки с объектами недвижимости, образуют Гражданский кодекс Бельгии, а также комплекс правовых актов, принятых в его исполнение. В частности, таковыми являются Закон о налогах, Закон об окружающей среде, Закон о долгосрочной аренде от 10 января 1824 года, Закон о праве на строительство, Закон об ипотечном кредитовании от 4 августа 1992 года, Закон «Breyne», регулирующий продажу домов и квартир с незаконченным строительством, Бельгийский кодекс о порядке регистрации.
ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА
Гражданское право является одной из старейших отраслей бельгийского права. Его нормативным, мировоззренческим и даже метафизическим началом стал знаменитый Гражданский кодекс 1804 года. Великая французская революция предопределила необходимость создания единого для всей Франции кодифицированного акта, построенного на новых формально-догматических принципах, способствующих развитию новых экономических и социальных отношений, который был взят за основу гражданских правоотношений в Бельгии. По своей структуре он полностью отвечал максимам институциональной системы, то есть отразил систему построения совокупности норм римского права: «лица», «вещи», «обязательства».
В 1807 году Гражданский кодекс переименовывается в Кодекс Наполеона, а после свержения Наполеона в 1816 году Кодекс издаётся под названием Гражданского кодекса. Декретом 1852 года ему опять присваивается название Кодекса Наполеона, которое в дальнейшем не было официально отменено. С момента принятия Кодекс 1804 года остается незыблемым столпом бельгийской государственности. Высочайший уровень юридической техники также во многом детерминирует его особое место в числе кодификационных опытов бельгийской правовой системы. По сути, данный документ открыл ворота в новый для Бельгии юридический мир — мир закона общеобязательного и систематизированного.
За время существования Кодекс Наполеона подвергался изменениям, особенно в части личного и семейного права. В области имущественных прав (вещных и обязательственных) нормы Кодекса почти не менялись. Существенным дополнением Бельгийского гражданского кодекса стало принятие Законом от 30 июня 1994 года статей о праве совместной собственности жилых помещений.
Интересно, что не только сам Бельгийский гражданский кодекс берет свои генетические основания в начале XIX столетия, но и отдельные юридические акты, действующие в его дополнение, имеют столь же давнюю социальную жизнь. В частности, Закон, определяющий правовые основы организации нотариальной деятельности в Бельгии, был принят 25 Вантоза XI года Французской Республики (16 марта 1803 года).
Все виды сделок с недвижимостью в Бельгии оформляются в письменном виде и подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Территориальной привязанности сделок с недвижимостью к нотариусу нет, то есть любой нотариус Бельгии может удостоверить сделку с любой недвижимостью, расположенной на территории государства.
Сторонами сделки с недвижимостью могут являться физические и юридические лица. Практически ни одна сделка не осуществляется без привлечения риэлтора или адвоката, занимающихся подбором объектов недвижимости и консультированием сторон. Согласно статистике, приведенной на сайте Министерства экономического развития Бельгии, 92% сделок с недвижимостью приходится на долю агентств недвижимости, деятельность которых регулируется государством посредством выдачи лицензии и строго контролируется профильным министерством.
Объектами недвижимости могут выступать земельные участки, жилые дома, квартиры, коммерческая недвижимость и недостроенные объекты недвижимости. Сделка по купле-продаже любой недвижимости осуществляется в два этапа. Первоначально оформляется предварительный договор (компромисс), а спустя два месяца совершается официальная сделка. Предварительный договор может быть заключен и в устной форме, но, как правило, риэлторы настаивают на подписании предварительного договора во избежание дальнейших судебных разбирательств. В предварительном договоре прописывается ряд условий: стоимость объекта недвижимости, срок подписания основного договора купли-продажи (не ранее двух месяцев с момента подписания предварительного договора), порядок оплаты сторонами расходов на оформление и регистрацию сделки, размер задатка, вносимого покупателем на счет нотариуса (10% от суммы сделки) и т.д. После заключения предварительного договора нотариус подготавливает необходимые документы для сделки: проект договора, аттестацию земельного кадастра, проверяет отсутствие невыполненных обязательств со стороны собственников объекта, отсутствие судебного спора по объекту, соответствие данных, указанных в предварительном договоре с действительным состоянием дел. За время подготовки документов для сделки покупатель может оформить кредит на покупку недвижимости. После подготовки всех необходимых документов оставшиеся 90% суммы переводятся на счет нотариуса. И уже после подписания договора купли-продажи нотариус перечисляет денежные средства на счет продавца. В случае приобретения недвижимости с привлечением кредитных денежных средств, кредитная организация переводит сумму кредита на банковский счет нотариуса.
Срок подготовки всех необходимых документов для сделки не может превышать четырёх месяцев. После удостоверения договора нотариус регистрирует сделку в Реестре залогов (Министерстве финансов) и оплачивает регистрационный налог. В Реестре залогов регистрируются все сделки, по которым предусмотрен переход права собственности на недвижимость, а также договоры аренды, срок которых превышает более 9 лет. Роль регистратора пассивна и заключается во внесении данных о сделке, предоставленных нотариусом, в сам реестр. Нотариус несёт полную ответственность за соблюдение норм права при совершении сделок с недвижимостью и достоверность предоставленных сведений регистратору.
Недвижимость в Бельгии, купленная как за собственные денежные средства, так и в кредит, оформляется на имя покупателя, который становится её официальным собственником и имеет право управлять и распоряжаться ей с момента удостоверения сделки нотариусом.
С одной сделкой купли-продажи недвижимости могут одновременно работать два разных нотариуса. Предварительный договор может быть удостоверен одним нотариусом, а непосредственно сам договор купли-продажи другим. В этом случае нотариальный тариф делится между двумя нотариусами соразмерно выполненной работе.
В Бельгии расходы на передачу прав собственности и ее оформление одни из самых высоких в Западной Европе. В зависимости от региона тарифы составляют 10-12,5% от стоимости покупки. Если приобретается новый или недостроенный дом, то 12,5%-ая пошлина взимается только со стоимости земли, и сделка облагается НДС в размере 21%.
При покупке вторичного жилья НДС не взимается. Под новым жильем в Бельгии понимается объект недвижимости, который использовался менее двух лет. Покупка нового жилья обойдется дороже, так как дополнительные расходы увеличатся примерно на 22% от стоимости объекта. При этом регистрационный налог на новое жилье не оплачивается. Нотариальные тарифы устанавливаются государством и составляют 0,2%-4% от стоимости покупки.
Как правило, продавец оплачивает только услуги риэлтора или адвоката, стоимость которых составляет 3% —5% от стоимости объекта недвижимости. Все расходы, связанные с приобретением и оформлением объекта недвижимости в собственность, несёт покупатель. Таким образом, общая сумма расходов покупателя составляет 13,7% — 16,7% для вторичной недвижимости и 22,6% для нового жилья. Вся сумма за нотариальное удостоверение договора и оплату необходимых государственных пошлин вносится покупателем на банковский счёт нотариуса до подписания договора купли-продажи. В свою очередь нотариус отвечает за своевременное перечисление необходимых налогов и пошлин в соответствующие государственные органы, тем самым освобождая эти органы от нагрузки по осуществлению контроля.
Благодаря налоговому законодательству Бельгии, в котором для частных лиц при покупке недвижимости не предусмотрено уменьшение подоходного налога, цены на недвижимость в стране гораздо ниже средних цен в соседних европейских государствах. Это делает бельгийский рынок недвижимости привлекательным как для резидентов с невысоким доходом, так и нерезидентов. Кроме того в Брюсселе находятся центральные органы Комиссии НАТО, Европейского Экономического Союза, международные представительства разных стран, что превращает город в официальную столицу Объединённой Европы и повышает интерес инвесторов к коммерческой недвижимости. Прибыльность идеи владения вторым домом на побережье стала причиной настоящего бума на рынке недвижимости в прибрежных муниципальных зонах Бельгии. Все эти факторы ежегодно способствуют росту объёма сделок с недвижимостью.
По статистическим данным федерации нотариусов Бельгии первые месяцы 2017 года стали рекордными по объему операций с недвижимостью. В первом квартале 2017 года количество сделок с недвижимостью увеличилось на 2,93% по сравнению с четвёртым кварталом 2016 года и на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. В 2016 году в прибрежных муниципальных зонах страны было заключено на 18,9% больше сделок с недвижимостью, чем в 2015 году. Примечательно, что этот показатель превышает общий показатель бельгийского рынка недвижимости, который поднялся на 8,2 %. Наиболее высокие темпы роста (более 30%) наблюдаются в Мидделкерке, Ньюпорте и Ла Панне. По сравнению с 2015 годом на 5,4% увеличилось количество сделок с недвижимостью, приобретаемой в ипотеку.
Бельгийский нотариат динамичен и продолжает развиваться. Немаловажную роль в этом сыграла интеграция Бельгии в Европейский союз. В связи с принятием в 1995 году Кодекса этики европейские нотариусы получили возможность установить нормы корпоративного поведения, способствующего эффективному и комфортному взаимному нотариальному сотрудничеству на территории Европейского Союза. Внесённые в него в 2002 году поправки позволили создать и использовать новые технологии, а также противодействовать совершению преступлений на территории Европейского Союза. Новшеством в европейской нотариальной деятельности явилось предложение о внедрении электронно-цифровых технологий в работу нотариата, задачей которых стало расширение границ использования нотариусами электронных подписей. Электронный нотариат изменил характер всей нотариальной деятельности. Электронные технологии позволили повысить гарантии достоверности юридически значимых сведений, а также сделать обращение к нотариусу максимально комфортным и не затратным по времени. В этих условиях европейский нотариат стал одним из наиболее передовых правовых институтов, который унифицировал легитимность нотариального акта на территории всего Евросоюза. В частности, был создан единый реестр завещаний, позволяющий успешно взаимодействовать французским и бельгийским нотариусам и вносить сведения об удостоверенных завещаниях от имени европейских граждан на территории Франции и Бельгии. В настоящее время ведется работа по созданию единого реестра завещаний, удостоверенных европейскими нотариусами на территории Европейского Союза. В планах европейского нотариата стоит расширение полномочий нотариусов европейских государств и снятие территориальной привязанности по удостоверению сделок с недвижимым имуществом, расположенным на территории Евросоюза.
Предоставленные государством полномочия по обеспечению достоверности сведений, содержащихся в нотариально удостоверенном документе, позволяют бельгийскому нотариусу создать эффективный и безопасный правовой акт. Он является неоспоримым и предотвращает дальнейший судебный конфликт. Нотариально удостоверенный документ превратился в современный инструмент социальной безопасности, экономической свободы и надежной правовой защиты. Другими словами, обязательная нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом в Бельгии стала безусловным гарантом стабильности гражданского оборота и обеспечения защиты прав граждан.