В современном мире право на частную собственность является конституционным, а сделки с недвижимым имуществом, являющимся одним из самых ценных объектов частной собственности, составляют неотъемлемую часть гражданско-правовых отношений. Традиционно в большинстве развитых стран именно нотариус отвечает за юридическую чистоту и безопасность сделок с недвижимостью. Детальное изучение опыта этих государств может помочь сделать оборот недвижимости в России столь же безопасным и защищенным.

Например, Конституцией Испании (Constitución española), принятой в 1978 году, установлено что «никто не может быть лишен своего имущества и прав на него». Таким образом, защита имущественных прав граждан и юридических лиц является одной из важнейших задач на государственном уровне.

Среди стран Южной Европы система права Испании является одной из старейших и сочетает в себе римское право, местные обычаи и правовые нормы, а также современное кодифицированное право. На становление законодательства, касающегося имущественных прав в Испании, огромное влияние оказало активное развитие ипотечных отношений и законодательства. Еще с середины XVIII века испанские законодатели делали акцент на принятии новых законов, защищающих интересы ипотечных кредиторов. Так, на основании Королевского декрета Карлоса III от 31 января 1768 г. был создан Ипотечный реестр (Oficios o Cantadurias de Hipotecas). На его базе в 1861 году, после принятия Ипотечного Закона 1861 (Ley Hipotecaria 1861), был создан первый Публичный реестр (El registro publico). Он не сразу получил название Реестра собственности (el Registro de propiedad) и не являлся истинным реестром прав на недвижимость, однако стал первым законодательно закрепленным реестром имущественных прав. Либерализация земли (La liberalization de la tierra), связанная с отменой феодальных ограничений права собственности на землю, принятие ряда новых законов, позволивших дворянству, католической церкви, членам королевской семьи и муниципалитетам продавать недвижимое имущество, переместило фокус внимания законодателей на рынок недвижимости и необходимость защиты права частной собственности, что впоследствии привело к созданию системы законов, регулирующих имущественные отношения.

Сегодня в Испании право на частную собственность регулируется Гражданским Кодексом (Codigo Civil), который устанавливает механизмы защиты прав владения и пользования имуществом, и Уголовным Кодексом (Código Penal), устанавливающим меры наказания для тех, кто незаконным путём нарушает данные права. Одним из важных аспектов защиты этих прав в Испании является установленное законодательством обязательное удостоверение всех сделок с недвижимостью нотариусом, главной задачей которого является полная юридическая защита собственников и обеспечение легитимности и прозрачности сделок с недвижимостью.

Испанское законодательство не ограничивает свободу выбора нотариуса территориально — граждане и юридические лица имеют право обращаться для удостоверения сделок с недвижимостью к любому нотариусу по своему усмотрению. Помимо этого испанское законодательство уравнивает в имущественных правах испанцев и иностранных граждан — иностранный гражданин может быть полноценным стопроцентным собственником недвижимого имущества, в отличие от ряда стран, где для оформления недвижимости иностранному гражданину приходится проходить сложную процедуру создания юридического лица с местным жителем (резидентом).

Проведение сделок с недвижимостью в Испании занимает в среднем около полугода. Изначально стороны без участия нотариуса подписывают предварительный договор (Contrato privado de compraventa) с подробным описанием объекта недвижимости, определением его стоимости по соглашению сторон, так же определяется сумма залога и сроки подписания основного договора купли-продажи. Затем начинается процесс подготовки документов, проверки объекта недвижимости, открытия счета в банке, для иностранцев — получение идентификационного номера иностранца (N.I.E.), при необходимости — оформление ипотеки. После этого стороны обращаются к нотариусу, который, в свою очередь, так же проверяет объект недвижимости на предмет принадлежности имущества, наличия или отсутствия обременений, задолженностей по налогам, коммунальным платежам. На каждую сделку нотариус заводит отдельное дело, в которое подшиваются все подтверждающие право собственности документы, вплоть до копий квитанций об уплате налогов и прочих платежей.

Проверив всю необходимую информацию, нотариус назначает дату подписания основного договора (Escritura Publica). В основной договор включаются персональные данные сторон сделки, описание объекта недвижимости, его регистрационные данные, стоимость объекта по договору и порядок расчета между сторонами, при наличии — ограничения или обременения на объект, а также иные условия по соглашению сторон. Перед подписанием договора нотариус зачитывает текст вслух. В случае, когда одна из сторон не владеет испанским языком, подписание производится только в присутствии профессионального переводчика, информация и данные о котором также включаются в договор купли-продажи. После подписания договора Покупатель оплачивает тариф нотариуса, которые рассчитывается от стоимости объекта недвижимости (обычно это 0,3-0,5%), налог на передачу прав собственности (I.T.P.; в зависимости от региона — 6-7% от указанной в договоре стоимости) и регистрационный сбор (до 2%). Как правило, все необходимые для регистрации налоги и пошлины оплачиваются сразу у нотариуса.

После удостоверения договора купли-продажи нотариус выдает Покупателю на руки нотариально заверенную копию договора (Copia Simple), а оригинал (Escritura Pública) направляет на регистрацию в Реестр собственности (Registro de Propiedad), где договор проходит последнюю проверку, после чего Реестр регистрирует нового владельца. Регистрация договора занимает от одного месяца до полугода. После окончания регистрации Покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал договора купли-продажи, с содержанием регистрационных данных.

Экземпляры всех нотариально удостоверенных сделок хранятся в архивах нотариусов, а в случае сложения полномочий передаются в архивы нотариальных палат. В этих архивах хранятся нотариальные акты еще со Средневековья, что является отдельной причиной гордости испанского нотариата и представляют огромный интерес для историков.

Таким образом, тандем нотариального удостоверения сделок и последующей регистрации в Реестре Собственности обеспечивают защиту прав граждан. Эти меры являются гарантией легитимности и прозрачности сделок, проводимых с недвижимостью в Испании, и позволяют снизить риски мошенничества и преступлений в сфере недвижимости.

Александр Дударев
Нотариус города Москвы

Екатерина Иванова
ВРИО нотариуса г. Москвы Дударева А.В.

Под председательством Президента Московской областной Нотариальной Палаты Смирнова С.В. состоялось очередное заседание Правления МоНП.

На заседании Правления был утверждён план мероприятий МоНП на сентябрь 2017 г., план проверок нотариусов на сентябрь и график проверок нотариусов на октябрь 2017 г.

Правление МоНП утвердило график приёма граждан в нотариальной конторе Орехово-Зуевского н/о.

Рассмотрено заявление и даны рекомендации пом. нотариуса для участия в конкурсе на замещение вакантной должности нотариуса Подольского н/о.

Правление рассмотрело и приняло к сведению результаты проверки профессиональной деятельности нотариуса Шатурского н/о.

На заседании рассмотрено дисциплинарное производство в отношении нотариуса Подольского н/о. По результатам рассмотрения нотариусу объявлено замечание.

В соответствии с письмом Координационно-методического Совета нотариальных палат Северо-Западного федерального округа РФ, принято решение направить для участия в заседании КМС Северо-Западного федерального округа РФ представителей от МоНП.

В соответствии с письмом нотариальной палаты Республики Казахстан о проведении стажировки в целях обмена опытом и изучения особенностей правового регулирования нотариальной деятельности, по предложению Президента ФНП Правление решило направить двух нотариусов МоНП.

Правление утвердило План вебинаров нотариусов Московской области на II полугодие 2017 года.

Рассмотрен вопрос о дисциплинарном производстве по заявлению Уханова И.Н. в отношении нотариуса Ногинского н/о. Решено возвратить данное дисциплинарное производство в комиссию по этике для повторного рассмотрения.

Правление рассмотрело предложения Комиссии по наградам о кандидатурах на награждение.

На заседании рассмотрен проект новой редакции Устава Московской областной Нотариальной Палаты. Решено данный проект одобрить и разместить его на сайте Палаты для ознакомления и рассмотрения на Общем собрании 27.09.2017г.

По предложению Председателя Комиссии по делопроизводству и архивам нотариусов Неволиной И.А. внесены изменения и дополнения в Правила обеспечения нотариусов МоНП материалами нотариального делопроизводства.

Правление решило прекратить дисциплинарное производство по жалобе Ивановой А.В. отношении нотариуса Балашихинского н/о.

Рассмотрена служебная записка начальника информационного отдела Управления делами МоНП Кошелькова В.А. о размещении сайтов 6 нотариусов Московской области на зарубежных ресурсах. Учитывая, что 5 из 6 нотариусов МоНП к моменту заседания Правления перенесли свои сайты на ресурсы, расположенные на территории Российской Федерации, принято решение в отношении одного нотариуса возбудить дисциплинарное производство.

Правление рассмотрело и приняло к сведению результаты проверки профессиональной деятельности нотариуса Ногинского н/о.

Также Правление утвердило новую редакцию Положения об обязательных и иных взносах членов МоНП.

Принято решение о финансировании приобретения оргтехники для проведения квалификационного экзамена у лиц, прошедших стажировку у нотариусов Московской области в октябре 2017 г.

Тема безопасных и удобных сделок с жильем остается одной из наиболее важных для россиян. Именно поэтому в рамках масштабного Московского фестиваля прессы, который прошел 26 августа 2017 года на Поклонной горе, «Российская газета» провела юридическую лекцию для граждан, в которой приняли участие представители нотариата.

Модератор мероприятия, руководитель блока «Право» на сайте «Российской газеты» Александр Московкин представил собравшимся слушателям известных юристов, которые рассказали собравшимся о защите прав граждан, основах финансовой и юридической грамотности. О том, как сохранить свои сбережения, рассказал советник председателя правления Ассоциации участников рынка платежных услуг НП «Национальный платежный совет» Андрей Лисицын. Член Ассоциации юристов России Роман Ардыкуца поведал о юридических нюансах и недостатках сожительства, которое принято называть «гражданским браком».

О том, как сделать комфортной и безопасной сделку с недвижимостью, говорила нотариус города Москвы, председатель комиссии по связям со СМИ Московской городской нотариальной палаты Екатерина Лексакова. В своем выступлении Екатерина Олеговна подчеркнула, что «обеспечение стабильности и прозрачности рынка недвижимости — одно из основных направлений работы современного нотариата».

Работа нотариусов заключается в предотвращении судебных споров, защите законных интересов граждан, а любой, удостоверенный нотариусом акт обладает особой доказательственной силой и является надежным инструментом защиты прав добросовестных граждан и юридических лиц.

«Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риск. Из-за действий аферистов человек может остаться без крыши над головой и потерять все свои сбережения. Многие граждане далеки от юридических тонкостей и нуждаются в помощи квалифицированного юриста — нотариуса. От любого другого юриста его отличает то, что он действует от лица государства и исключительно в интересах закона. Он контролирует соблюдение прав обеих сторон сделки», — отметила Екатерина Лексакова.

Удостоверяя сделку, нотариус проводит правовую экспертизу документов, разъясняет гражданам последствия сделки, проверяет, что стороны совершают действия осознанно, а их воля соответствует условиям договора, который они заключают. Кроме этого, нотариусы могут проверить данные по базам МВД, сделать запросы в банки, если это необходимо, а также подать документы на регистрацию в электронном виде, сократив тем самым ее срок до одного дня и предложить удобный инструмент для расчетов по сделке — депозит нотариуса.

Каждый из слушателей мог задать вопрос нотариусу. Например, гостей интересовало, существует ли возможность проверить доверенность. Екатерина Лексакова рассказала, что созданный для этого сервис успешно функционирует на сайте Федеральной нотариальной палаты. Воспользовавшись им можно узнать, удостоверялась ли доверенность, не была ли она отменена.

Старшее поколение слушателей интересовала стоимость услуг нотариуса. Екатерина Лексакова рассказала, что тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью за последние годы снижены более чем в три раза, а кроме того, нотариусы предоставляют большое количество льгот — 16 категорий граждан полностью освобождены от уплаты нотариальных тарифов.

Также гости фестиваля узнали о существующем в рамках сайта нотариат.рф разделе «Советы нотариуса», в котором можно найти изложенные простым языком ответы на самые сложные вопросы. Удобный формат подачи информации — статьи, видеоролики и наглядная инфографика, помогут быстро разобраться в тонкостях нотариальных действий.

Большой интерес слушателей вызвали электронные сервисы нотариата. «Нотариат совершенствует свою работу, прежде всего, ориентируясь на интересы граждан. Мы создаем удобные интернет-сервисы, которые помогут вам защитить себя от неприятностей, и которыми каждый из вас может воспользоваться, не выходя из дома. Например, проверка данных в реестре уведомлений о залоге движимого имущества — отличная подстраховка как для тех, кто собрался купить подержанную машину», — рассказала Екатерина Олеговна.

Слушатели лекции с интересом ознакомились с принесенными нотариусом образцами инфографики и смогли унести с собой те брошюры, в которых нашли ответы на свои вопросы.

Завершил лекцию «Российская газета. Обо всем. О важном» юрист Никита Цепков, который затронул интересующую многих тему защиты прав потребителя.