Необходимость участия нотариуса в оформлении различных сделок по недвижимости у некоторых людей вызывает сомнения, ведь зачем он нужен, если и так есть риелтор или юрист. Начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин рассказал читателям сайта «РИА Недвижимость» обо всех функциях и возможностях нотариусов, а также напомнил, какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Для чего вообще нужны нотариусы, каков круг их обязанностей?
Нотариус, действуя от имени государства, удостоверяет бесспорные факты, обеспечивает законность правовых актов, выступает в роли «квалифицированного свидетеля». Участие нотариуса позволяет предотвратить судебные споры. А если судебного спора избежать не удалось, то и здесь наличие нотариально удостоверенного акта как документа с повышенной доказательственной силой гарантирует добросовестным гражданам и юрлицам защиту их прав и законных интересов.
Перед удостоверением любой сделки нотариус обязательно проверяет ее законность и несет за свои действия полную имущественную ответственность. Это особенно важно для сделок с недвижимостью, где есть риск лишиться крыши над головой или значительных средств из-за действий мошенников.
Кроме того, сегодня нотариусы могут предложить гражданам массу удобных и уникальных по своей эффективности сервисов, многие из которых основаны на применении передовых электронных технологий. Среди них:
— работа в режиме «одного окна», когда нотариус сам занимается сбором и направлением необходимых документов в регистрирующий орган;
— ускоренные сроки государственной регистрации права собственности;
— услуга безопасного расчета по сделке через депозит нотариуса;
— моментальная отправка документа в другой город с сохранением его юридической силы и многое другое.
Есть отдельные сферы гражданского оборота, где присутствие нотариуса обязательно или какие-то действия являются его прерогативой. Например, обращение к нотариусу обязательно при составлении завещания и оформлении права на наследство. Также в число обязательных нотариальных действий попадают и некоторые виды сделок, включая ряд сделок с недвижимостью.
Полный перечень нотариальных действий включает более тридцати пунктов. Например, любой нотариус в России удостоверяет сделки, свидетельствует верность копий документов, подлинность подписи; принимает на хранение (в депозит) денежные суммы и ценные бумаги; оставляет на хранение документы; совершает исполнительную надпись — нотариальную отметку, подтверждающую факт невыплаты долга и позволяющую напрямую обратиться к судебным приставам, минуя судебные проволочки.
Какие операции с недвижимостью должны проходить с обязательным участием нотариуса, а какие – нет?
На сегодняшний момент обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
— все сделки с долями в праве общей собственности;
— сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
— соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
Таким образом, законом установлено обязательное присутствие нотариуса в наиболее проблемных сегментах правоотношений на рынке недвижимости, где есть риск не учесть интересы того или иного собственника, нарушить его законные права, чем нередко пользуются мошенники.
Все остальные сделки по отчуждению (купли-продажи, мены, дарения и пр.) объектов недвижимости россияне имеют право оформлять как нотариально, так и в простой письменной форме. Однако нотариальная форма удостоверения сделки рекомендуется как наиболее надежный, удобный и выгодный для всех участников сделки способ защиты их прав и гарант отсутствия проблем в будущем.
Каким образом участие нотариуса в операциях с недвижимостью гарантирует их безопасность?
Именно обеспечение безопасности и правовой чистоты сделок, что особенно важно в случае многомиллионных сделок с недвижимостью, и есть ключевая задача нотариуса. Являясь квалифицированным юристом, выступающим от лица государства и действующим исключительно в интересах закона, нотариус проводит правовую экспертизу документов, проверяет осознанность действий сторон и соответствие их воли условиям заключаемого договора, разъясняет гражданам последствия сделки. Важное отличие нотариуса от риелтора или любого другого посредника на рынке недвижимости — он не действует в интересах какой-либо из сторон, а оказывает правовую помощь объективно и независимо. Так как нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой в суде, его наличие не позволит впоследствии произвольным образом оспорить сделку.
При этом нотариусы несут полную имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность. То есть в отличие от любого другого профессионального участника рынка оборота недвижимости, нотариус в случае совершения ошибки гарантирует гражданину стопроцентное возмещение ущерба. Это многоступенчатая система гарантий, которая складывается из индивидуального страхования профессиональной ответственности нотариуса, коллективной страховки нотариальной палаты региона, членом которой он является, его личного имущества, а также средств созданного Федеральной нотариальной палатой Компенсационного фонда.
Помимо гарантий безопасности, что еще может предложить нотариус при оформлении сделки с недвижимостью?
Сегодня обращение к нотариусу предполагает не только гарантию защиты прав собственника и обеспечение юридической чистоты сделки, но и высокий уровень комфорта для граждан благодаря работе нотариуса в режиме «одного окна». Нотариус сам проверяет предъявленные документы, готовит проекты договоров, сам запрашивает и передает все необходимые сведения в органы государственной регистрации. Право собственности по сделке, удостоверяемой нотариусом, регистрируется в ускоренном режиме — один день в случае подачи документов в Росреестр в электронном виде и три дня при использовании бумажной формы.
Также можно воспользоваться удобной и безопасной услугой расчета по сделке через депозит нотариуса. То есть вместо использования банковской ячейки покупатель может перевести средства на специальный депозитный счет нотариуса. В этом случае нотариус, гарантирующий сохранность средств, сам перечислит деньги продавцу сразу после регистрации права собственности на нового владельца недвижимости. Такой способ расчета избавляет от необходимости обналичивания крупных денежных сумм, их транспортировки до отделения банка и связанных с этим рисков. Депозитный счет нотариуса защищен и от банкротства банка. Кроме того, использование депозита нотариуса часто обходится дешевле аренды банковской ячейки.
На что стоит обратить внимание при входе в нотариальную контору?
Все нотариусы России занесены в соответствующий реестр. Проверить, числится ли в нем указанный нотариус, можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, в разделе «Найти нотариуса«. Если нотариус с введенными данными (ФИО) существует, система выдаст адрес и телефон его конторы.
Заходя в нотариальную контору, обратите внимание на наличие в приемной информации с ФИО нотариуса и обязательно номера приказа органа юстиции о назначении его на должность в соответствующем нотариальном органе.
Также в любой конторе в прямом доступе должны размещаться адрес, телефон и график приема конторы; контакты ближайшей нотариальной конторы; адрес и телефон нотариальной палаты субъекта РФ, в котором работает данный нотариус; перечень нотариальных действий, размер нотариального тарифа за каждое из них и порядок оплаты; перечень льготных категорий граждан.
Для оформления сделки с недвижимостью можно выбрать абсолютно любого нотариуса или существуют какие-то ограничения?
Благодаря недавним законодательным поправкам для удостоверения сделки с недвижимостью можно обратиться к любому нотариусу субъекта РФ, где находится эта недвижимость. То есть если гражданин проживает в Самаре, а продаваемая им квартира находится в Тольятти, то никаких перемещений из города в город ему делать не придется — в его распоряжении любой самарский нотариус.
Во сколько обойдутся услуги нотариуса по удостоверению сделки с недвижимостью? Отличаются ли цены в разных нотариальных конторах?
Итоговая стоимость нотариальных услуг формируется из двух составляющих: государственного тарифа за совершение того или иного нотариального действия и так называемой платы за услуги правового и технического характера, размер которой определяется нотариальной палатой конкретного субъекта РФ. Сумма, которая складывается из этих двух частей, не только находится в зависимости от суммы самой сделки, но и отражает ответственность — материальную и имущественную, которую нотариус несет за свою профессиональную деятельность.
Важно отметить, что недавно нотариальные тарифы были значительно снижены, как и стоимость услуг правового и технического характера. Теперь их общий размер оказывается заметно меньше аналогичных услуг различных посредников рынка жилья.
Государственные тарифы одинаковы у любого нотариуса в любом населенном пункте нашей страны. К примеру, тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению (а это все сделки с долевой собственностью), согласно Налоговому кодексу РФ, составляет 0,5% от стоимости сделки, но не может быть ниже 300 рублей и превышать 20 тысяч рублей. То есть если мы говорим о продаже доли в квартире стоимостью 2 миллиона рублей, то тариф будет равен 10 тысяч рублей.
Если же речь идет о сделке, не требующей обязательного участия нотариуса, то тариф на ее удостоверение указан в Основах законодательства РФ о нотариате. Так, в случае продажи целой квартиры за 2 миллиона рублей, нотариальный тариф на удостоверение такой сделки составит 9 тысяч рублей. А в случае с куплей-продажей среднестатистической «двушки» в Москве за 9 миллионов рублей размер тарифа равен 23 тысячам рублей.
Кроме государственного тарифа нотариус, в соответствии с законом, взимает плату за услуги правового и технического характера (УПТХ). Эти услуги являются составляющей частью нотариального действия. В частности, к ним относится составление проектов документов или правовая экспертиза и редактирование представленных заявителем проектов документов (например, скаченных из интернета образцов доверенностей, самостоятельно составленных проектов договоров и т.д.), которые хотят использовать граждане. Нотариус не только проверяет содержание документов на предмет их соответствия нормам актуального законодательства, но и проверяет, соответствует ли юридический смысл текста документа реальному волеизъявлению гражданина. К этим услугам также относятся различные технические действия по изготовлению, хранению документов, проверке данных в электронных реестрах и тому подобное.
Размер стоимости таких услуг на каждый год устанавливает нотариальная палата региона в соответствие с предельными значениями, установленными для этого субъекта РФ Федеральной нотариальной палатой. Например, на 2017 год в Москве тариф на УПТХ для сделок с недвижимостью, которые имеют обязательную нотариальную форму, составляет 5 тысяч рублей. А, к примеру, в Татарстане тот же тариф установлен в размере 4,1 тысячи рублей. Также нотариус предоставляет соответствующие льготы. Информацию о стоимости услуг правового и технического характера нотариусов своего региона можно найти на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты или палаты соответствующего субъекта.
В чем разница между нотариусами и риелторами? И в каких моментах операции с недвижимостью нужен именно риелтор, а в каких – нотариус?
Риелтор и нотариус в работе с недвижимостью дополняют друг друга. Риелтор — это профессионал, задачей которого является поиск продавца или покупателя. Он рекламирует, ищет подходящие объекты недвижимости, организует переговоры и встречи сторон сделки. А нотариус отвечает за юридическую составляющую сделки — проверку ее правовой чистоты и законности, удостоверение и подачу документов в регистрирующий орган. Таким образом, каждый занимается той работой, в которой он компетентен, для реализации которой он обладает всеми необходимыми знаниями и опытом, за результат которой он несет ответственность. А гражданин получает необходимый уровень комфорта и правовой защиты. Это общепризнанный и цивилизованный подход к работе на рынке недвижимости, который практикуется в большинстве европейских стран, где права собственников максимально защищены.
Можно ли обжаловать действия нотариуса?
Да, в судебном порядке. Если вы считаете действия нотариуса неправильными, или вам отказали в совершении нотариального действия, вы вправе обратиться с жалобой в суд по месту нахождения нотариальной конторы. Здесь важно соблюсти сроки подачи жалобы: жалоба подается в суд не позднее десяти дней с момента, когда заявителю стало известно об отказе в совершении нотариального действия или о совершении нотариального действия с теми или иными нарушениями. Если суд удовлетворит жалобу заявителя, то нотариальное действие будет отменено либо, в случае жалобы на отказ, нотариус будет обязан выполнить указанное действие.