Наследование жилой недвижимости (квартира, дом), очень часто сопровождается тем, что право наследовать долю в этом имуществе, следовательно, приобрести право собственности на эту долю, возникает у наследников, которые к моменту открытия наследства не являлись участниками общей собственности на такую жилую недвижимость.

В этой связи возникает серьезная проблема у тех наследников, которые являлись участниками общей собственности на наследуемое жилое помещение, так как наряду с ними долевыми собственниками могут стать другие лица, часто нежелательные или просто посторонние. Кроме того, долевая собственность на такое наследственное имущество определенно сохраняется, хотя могла бы быть прекращена в отдельных случаях, и число долевых собственников, как правило, увеличивается, что в отношении жилой недвижимости может стать просто настоящим бедствием для тех, кто являлся долевым собственником на момент открытия наследства и проживал в этом жилом помещении, считая его исключительно своим и единственным.

Например, семья – супруги, два взрослых сына супруга от предыдущего брака, проживающие отдельно. В браке на имя супруга приобретена двухкомнатная квартира, где они проживают и которая является единственным жильем для каждого из них. По разным объективным причинам для каждого из супругов является нежелательным проживание и наличие права на квартиру у сыновей, которые имеют свои семьи и свои проблемы. Случается так, что супруг умирает, открывается наследство, завещания нет, наследники по закону первой очереди – супруга и двое сыновей умершего супруга от предыдущего брака. С учетом супружеской доли наследственным имуществом является 1/2 доля в праве на квартиру, которая должна быть распределена между тремя наследниками, т.е. по 1/6 доли в праве на квартиру в отношении каждого. Заявление о принятии наследства нотариусу подали все. Для супруги умершего наследование соответствующих долей каждым из сыновей её супруга означает неизбежные и очень серьезные проблемы – вселение новых долевых собственников или отчуждение ими своих долей третьим лицам с последующим опять же вселением уже других лиц или требование о продаже квартиры целиком с распределением денежных средств пропорционально долям и т.д. В общем, все «прелести» долевой собственности на жилую недвижимость. Как этого избежать супруге, оставшейся одной, с учетом того, что каждый из сыновей её супруга в собственности жилья не имеет, каждый зарегистрирован по месту жительства своей супруги?

Рассмотрим этот вопрос подробно, основываясь на позициях Верховного Суда РФ.

Прежде всего, необходимо определиться, какими нормами закона следует руководствоваться для разрешения указанного вопроса.

Статья 1164 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 — 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 — 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» содержится указание на то, что раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам статей 1165 — 1170 ГК РФ (часть вторая статьи 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока — по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ.

Исходя из указанной позиции Верховного Суда РФ, в течение трех лет со дня открытия наследства при разделе наследственного имущества, поступающего в общую долевую собственность, применяются только положения ст.ст. 1165 – 1170 Гражданского кодекса РФ, т.е. положения ст. 252 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие весьма дискуссионные правила о компенсации за долю и сильно ограничивающие возможности выкупа доли, в течение этого срока не применяются. Именно это существенное условие, как ни удивительно, очень часто выпадает из внимания наследников, являвшихся на момент открытия наследства долевыми собственниками наследуемой жилой недвижимости, которые ошибочно считают неизбежным «вторжение в право» на такую жилую недвижимость других наследников.

В чем же выражается особенность раздела такого наследства в течение трех лет с момента открытия наследства?

Как указано выше в течение этого срока к разделу наследственного имущества, которое должно поступить в общую долевую собственность наследников, применяются правила ст.ст. 1165 – 1170 Гражданского кодекса РФ. Обратимся к тем из них, которые касаются преимущественного права на жилую недвижимость при разделе наследства и компенсации несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей.

Статья 1168 Гражданского кодекса РФ содержит следующие положения.

(1) Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет.

(2) Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (статья 133), входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее.

(3) Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Как видно, к приведенному примеру относится пункт 1 указанной статьи. Его содержание применительно к нашей ситуации означает следующее: супруга как участник общей собственности на квартиру, доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли соответствующих наследственных долей двух сыновей своего умершего супруга, так как они ранее не являлись участниками общей собственности на квартиру, причем независимо от того, пользовались они этой квартирой или нет, в частности, были в ней зарегистрированы по месту жительства или нет. Пункты 2 и 3 указанной статьи к нашему случаю не относятся, так как в них идет речь о преимущественном праве наследника, постоянно проживавшего в наследуемом жилом помещении (не являвшегося долевым собственником), перед наследниками, не проживавшими в нем и также не являвшимися долевыми собственниками.

Пункт 1 указанной статьи содержит важное условие, при наличии которого реализация преимущественного права возможна в приведенном примере. Это – неделимость жилой недвижимости. Делимость в отношении квартиры означает возможность создания из одной квартиры двух и более изолированных квартир с самостоятельными входами, жилыми и нежилыми (подсобными) помещениями, санузлами, кухнями и т.д. Понятно, что подавляющее большинство квартир являются неделимым имуществом.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» содержатся следующие указания в отношении реализации преимущественного права при разделе наследства.

«Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре.

Указанные лица вправе отказаться от осуществления преимущественного права при разделе наследства на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам.

Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства на основании статей 1168 и 1169 ГК РФ, производится по общим правилам»

Поскольку наследник (супруга) в приведенном примере имеет право приобрести доли сыновей в собственность в порядке наследования, реализуя своё преимущественное право, то, безусловно, остальные наследники (сыновья умершего) имеют право на соответствующую компенсацию.

Правила компенсации несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, содержатся в ст. 1170 Гражданского кодекса РФ. Эти правила следующие.

(1) Несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 или 1169 настоящего Кодекса, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

(2) Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Пункт 1 приведенной статьи закона устанавливает возможности предоставления компенсации двух видов: в виде другого имущества из состава наследства или имущества, не входящего в состав наследства, и в виде выплаты соответствующей денежной суммы. В любом случае, как следует из пункта 2 этой статьи, такая компенсация должна быть предварительной, т.е. наследник, реализующий преимущественное право, должен передать компенсацию именно до того, как приобретет право собственности на наследственное имущество в порядке преимущественного права, а не потом, «по возможности».

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» содержатся следующие указания в отношении предоставления компенсации при реализации преимущественного права при разделе наследства.

«Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права, установленного статьей 1168 или статьей 1169 ГК РФ, предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным»

Какие же выводы можно сделать в отношении приведенного нами примера о правовых возможностях супруги по недопущению «вторжения в право» на квартиру других наследников – двух сыновей её умершего супруга от предыдущего брака?

Если согласие между всеми наследниками не достигнуто, эта проблема решается только одним способом – путем предъявления иска в суд о признании права собственности в порядке наследования как на причитающуюся долю, так и на наследственные доли других наследников с возложением обязанности по выплате соответствующей компенсации этим наследникам.

Принимая во внимание, что доля в праве на жилую недвижимость всегда стоит значительно меньше суммы, рассчитанной пропорционально доле исходя из стоимости квартиры целиком, выплата указанной компенсации в целях приобретения права на жилое помещение становится очень целесообразной.

По существу приобретение в порядке реализации преимущественного права при разделе наследства долей наследников, не являвшихся участниками общей собственности на наследуемую жилую недвижимость, для наследника, являвшегося таковым, ограничивается только одним – возможностью предварительного предоставления таким наследникам соразмерного возмещения, соразмерность которого оценивается судом. При этом не имеют никакого значения согласие или несогласие других наследников на получение возмещения, величины их долей, наличие интереса в использовании этой жилой недвижимости, наличие или отсутствие в собственности или на ином праве других жилых помещений.

Автор: Алексей Шевченко
Адвокат, Адвокатская палата г. Москвы
Координатор работы Центра юридической помощи
Специализация:
гражданское право, суды общей юрисдикции, арбитражные суды