Нотариус – довольно важная персона в мире недвижимости. Без него не обходится большинство сделок с жильем. Кто же это такой, нотариус, и как им правильно пользоваться?

Определение простое: должностное лицо, которое совершает нотариальные действия, в основном – проверяет подлинность различных документов. Например, сверка оригинала и копии. После того, как нотариус сверяет и заверяет копию, она приобретает силу оригинала. Также нотариус заверяет всевозможные договоры, завещания, доверенности и т.д. Тут у него несколько задач: убедиться, что документ написан именно тем, кем подписан, и выражает его свободную волю, а также проверить правильность составления и оформления документа. Это если в двух словах.

В России на должность нотариуса назначают только граждан РФ, которые к тому же:
— имеют высшее юридическое образование;
— прошли стажировку в государственной нотариальной конторе или у нотариуса, занимающегося частной практикой;
— сдали квалификационный экзамен;
— имеют лицензию на право нотариальной деятельности.

Но в отдельных случаях функции нотариуса могут выполнять и другие лица. Так, российские граждане, живущие за рубежом, могут заверять свои документы в российском консульстве. Больной, находящийся при смерти, может заверить завещание у главврача больницы, а моряк дальнего плавания – у капитана корабля. Но это все исключения из правил; чаще всего за услугами нотариуса нужно идти в нотариальную контору, и тут не имеет значения, государственная она или частная, находится ли в вашем районе, в соседнем или вообще – в другом городе. Главное, чтобы была лицензия.

Из сделок, связанных с недвижимостью, большинство требует участия нотариуса. Но не все! Например, как это ни кажется странным, но договор купли-продажи квартиры заверять не надо. Это связано с тем, что функции нотариуса в этом случае фактически выполняют органы госрегистрации, регистрирующие сначала сам договор, а потом переход права собственности на имущество. То же самое, кстати, и с дарением квартиры: достаточно государственной регистрации.

При желании вы можете подстраховаться и у нотариуса, особенно если боитесь, что продавец не вполне адекватен и может впоследствии оспаривать сделку, но обязательного правила нет. Это очень важно, поскольку нотариус берет за эту услугу около 1% от суммы сделки, и в случае с квартирой, домом или земельным участком сумма может выйти очень существенная. Правда, многие банки требуют от ипотечных клиентов заверить договор у нотариуса. Имейте в виду: это не требование закона, просто банкиры хотят получить дополнительные гарантии за счет клиента.

Нотариусы, правда, считают это большой ошибкой законодателя, лишающей граждан юридической защиты. Но тут они, конечно, преувеличивают, и их можно понять. В большинстве случаев помощи грамотного юриста или риэлтора достаточно, чтобы сделка прошло чисто и без проблем.

Зато обязательно нужно нотариально заверить согласие супруга, если вы продаете семейное имущество или покупаете объект недвижимости. Дело в том, что все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов и распоряжаться им тоже нужно сообща. Это касается и крупных сумм денег на покупку жилья, тем более что обычно эти деньги берут от продажи какого-нибудь другого общего имущества. Поэтому супруг должен лично и с паспортом посетить нотариуса и подтвердить, что он не против вышеуказанных действий с семейным добром.

Вообще роль нотариусов в последнее время заметно ослабла. До 1997 года они заверяли не только куплю-продажу жилья, но и договоры дарения, мены и др. Вдобавок не так давно было отменено нотариальное удостоверение ипотеки. Что же осталось?

1. Договор ренты, то есть соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать определенную денежную сумму (собственно, ренту) либо еще как-то помогать получателю. Наиболее распространенная модификация такого договора – пожизненное содержание с иждивением. По такой схеме обычно старушки получают неплохую прибавку к пенсии до конца жизни, взамен на квартиру, которая после их смерти переходит к рентоплательщику.

При этом договор ренты, предусматривающий передачу недвижимости, тоже подлежит госрегистрации, но тут законодатель решил подстраховаться и потребовал еще и нотариальное удостоверение. То ли чтобы защитить доверчивых старушек, то ли наоборот – защититься от не всегда адекватного поведения некоторых пожилых людей. Кстати, договор ренты – чемпион по расторжениям, так что даже этих двойных мер оказывается недостаточно.

2. Отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что если вы продаете комнату в коммунальной квартире, первым делом нужно предложить ее соседям, причем по той же цене и на тех же условиях, что и «на сторону». Если соседи отказались, необходимо удостоверить их отказ у нотариуса, иначе сделку по продаже комнаты не зарегистрируют. Отказ действует бессрочно, но если вы не нашли покупателя и решили снизить цену – нужно получить новый. 3. Брачный договор. Как уже говорилось, все купленное в браке автоматически становится общим – если нет брачного договора. В этом документе можно любым образом распределить как имеющееся, так и планируемое к покупке имущество. Но поскольку личные отношения – дело темное, законодатель решил придать брачному контракту немного официальности и привлек нотариуса.

Он не только должен удостовериться, что все совершается по любви и согласию, но и отказать в заверении договора, если он ставит одного из супругов в слишком невыгодное положение. В порыве благородных чувств человек может многим пожертвовать, но потом, когда дело дойдет до развода и раздела имущества, жалеет о своем благородстве.

Кроме того, в компетенцию нотариусов входит: