14 февраля 2011 г. состоится заседание гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде РФ.

На заседании будут рассмотрены некоторые вопросы о моменте прекращения обязательств по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого между арендатором и арендодателем заключён договор купли-продажи (Cправка).

Имеют места три подхода, согласно которым арендная плата должна вноситься до момента:

1. государственно регистрации перехода права собственности;

2. уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю);

3. заключения договора продажи недвижимости.

Первый подход основывается на том, что стороны не прекратили обязательства из договора аренды, а следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности положение арендатора не меняется, и он обязан вносить арендную плату. Лишь после перехода к арендатору права собственности на арендуемое имущество такое обязательство прекратится совпадением должника и кредитора в одном лице.

Однако формально не связанные между собой договоры купли-продажи и аренды в отношении одного и того же имущества являются взаимоисключающими: первый направлен на отчуждение имущества, а второй предполагает его возврат. При таком подходе остается непонятным, например, обязан ли продавец-арендодатель проводить капитальный ремонт отчуждаемой недвижимой вещи. Также не ясно, сохраняют ли силу условия договора аренды о надлежащем использовании объекта аренды.

Второй подход исходит из экономического обмена ценностями: до момента уплаты продавцу-арендодателю покупной цены покупатель-арендатор обязан вносить арендную плату.

Этот подход также допускает одновременное существование отдельных договоров купли-продажи и аренды в отношении одного и того же имущества между теми же лицами. Этот подход с трудом согласуется с конструкцией, предусмотренной статьей 491 ГК РФ, согласно которой покупателем специально не оплачивается владение и пользование вещью до перехода к нему права собственности; он вносит лишь покупную цену.

Кроме того, уплата покупной цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что после этого момента вносить арендную плату не нужно.

Согласно третьему подходу, если иное не предусмотрено сторонами, с момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного недвижимого имущества договора купли продажи обязательства из договора аренда, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.

Тот факт, что в реестре сохраняется запись о договоре аренды не означает, что обязательства из него не могут прекратиться. Так, некоторые из них всегда прекращаются исполнением без всяких изменений в реестре.

Кроме того, арендатор с согласия арендодателя может вернуть ему арендуемую недвижимость, и тогда поскольку больше не пользования вещью, арендная плата начисляться не будет (п.1 ст. 614 ГК РФ).

В отсутствие указания сторон, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекращают на будущее время своим соглашением обязательства из договора аренды, в результате чего основание владения покупателя (арендатора) изменяется: ранее таким основанием было владением по договору аренду, а затем — по договору купли-продажи.

Плата за пользование вещью до момента государственной регистрации перехода права собственности по умолчанию закладывается в цену по договору купли-продажи, поскольку продавец обязан не просто осуществить действия по изменению записи в реестре, а передать недвижимую вещь в собственность покупателя (сделать покупателя владеющим собственником вещи). Иное может быть прямо установлено сторонами либо выводится из их соглашения путем толкования, например, в случае, если цена ниже рыночной и восполняется арендной платой.