11 июля 2011 года на заседании Пленума ВАС РФ будет рассмотрено Постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Докладчик: Бевзенко Роман Сергеевич.

В постановлении говорится, что предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в наличии на момент заключения договора, так и товар, который будет приобретен или создан продавцом в будущем, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако соответствующие данные имеются, например, в акте приема-передачи составленном сторонами во исполнении заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Судам следует иметь в виду, что в случаях, когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

Судам следует оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В тоже время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора. Такой иск подлежит удовлетворению, если истец докажет, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик-продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору применяются правила главы 37 Гражданского кодекса РФ, в том числе правила § 3 указанной главы.

В случаях, когда из условий договора следует, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели – создание объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.  Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по такому договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Отмечено, что разъяснения, содержащиеся в данном постановлении, подлежат применению и в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленным федеральным законом (Глава 1.1 ЗК РФ).

Разъяснения, содержащиеся в данном постановлении, не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по закону о долевом участии в строительств.