В Московской городской нотариальной палате состоялся семинар по вопросам нотариального сопровождения договоров купли-продажи жилых помещений. Своими знаниями со столичными нотариусами поделилась заслуженный юрист РФ, заведующая кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Всероссийского государственного университета юстиции, профессор Марина Николаевна Илюшина.
В свете возвращения в гражданский оборот обязательной нотариальной формы по сделкам с общедолевой собственностью и собственностью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц, были рассмотрены такие темы, как содержание договора, этапы проверки законности, риски заключения сделок. По мнению профессора Илюшиной, нотариусам досталось нелегкое наследство. После того как более 15 лет в гражданском обороте практиковалась простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости и фактически никто не отвечал за проверку законности сделки, достоверность Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество не может быть стопроцентной. Сложностей добавляют недочеты первоначального законодательства по приватизации, а нередко и действия самих граждан, которые зачастую в договоре пишут одно, а делают другое.
К примеру, отметила Марина Илюшина, широко используется практика занижения стоимости недвижимости в договорах. Это делается как для ухода от налогов, так и для прикрытия коррупционных схем. В силу возможных недобросовестных действий сторон необходимо выработать механизмы защиты, которые бы обеспечивали гарантии прав всех участников сделки. Безусловно, если стороны устно договорились об иных условиях, чем записали в договоре, нотариус не сможет им помешать, но предупредить об опасности признания такой сделки на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной — обязан.
При работе со сделками по отчуждению общедолевой собственности одним из главных моментов является соблюдение преимущественного права покупки другими собственниками объекта недвижимости. С момента урегулирования в законодательстве вопроса по юридически значимым сообщениям, проблема, которая существовала с уведомлением сособственников, ушла. Теперь, чтобы уведомить другого владельца недвижимости о желании продать долю по определенной цене, не нужно подтверждать доставку такого уведомления личной подписью адресата, достаточно отправить заказное письмо. Однако хотя Федеральным законом № 391-ФЗ оговорен месячный срок для ожидания ответа, Марина Илюшина считает, что ранее, чем через месяц и десять дней, на сделку выходить нельзя, поскольку ст. 165.1 Гражданского кодекса содержит такие требования к юридически значимым сообщениям.
По ее мнению, также нужно очень тщательно проверять ситуации, когда к продаваемой квартире имеют отношение несовершеннолетние граждане. Много важных аспектов и при сделках с собственностью лиц, признанных ограниченно дееспособными.
Особую зону риска составляют жилые помещения, прошедшие через приватизацию. Нотариус должен убедиться, что все, проживавшие в квартире в момент ее перехода от государства в частную собственность, использовали свое право на приватизацию. Установить это можно только с помощью выписок из домовой книги.
Не стоит забывать и о том, что в договоре купли-продажи должны быть предусмотрены и обязательства продавца по освобождению жилого помещения. Профессор Илюшина в своем выступлении коснулась и ряда других тем, которые влияют на процесс отчуждения недвижимости, в частности, с октября 2015 года нотариусам необходимо учитывать возможность банкротства физического лица и проверять правомочность сторон сделки по соответствующим реестрам.
В последовавшей дискуссии нотариусы поделились интересными примерами из практики и задали свои вопросы спикеру. Комиссией МГНП по повышению профессиональной подготовки нотариусов и службой информационных технологий палаты традиционно была организована видео-трансляция семинара, чтобы аудитория слушателей не ограничивалась вместимостью лекционного зала.