Минэкономразвития предлагает изменить правила отнесения объектов к недвижимости. Критерии зданий, которые можно будет зарегистрировать как объекты недвижимости, установит правительство РФ.
Министерство разработало проект поправок в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), которым будет урегулирован ряд норм, которые сегодня становятся предметом споров и разбирательств в судах. Кроме того, поправки позволят вывести некоторые постройки из «серой» зоны. Это в первую очередь относится к сооружениям.
За последние годы было построено огромное количество сооружений. К ним относят всевозможные хозяйственные постройки, котельные и насосные станции, склады. Такие постройки не являются жилыми и не соответствуют признакам недвижимости, при их возведении не нужно получать разрешение на строительство, а регистрация осуществляется на основании декларации. Из-за этого многие из них оказались в «серой» зоне, владельцы их не регистрируют, не платят налоги.
В ГК РФ предлагается прописать, что сооружения являются недвижимостью, если прочно связаны с землей. «То есть перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно», — отмечается в тексте документа. Как недвижимость такое строение предлагается регистрировать, если оно имеет самостоятельное хозяйственное значение и может выступать в гражданском обороте обособленно.
Для того чтобы реализовать эту идею, придется прописать отдельно перечень критериев, по которым сооружение можно будет отнести к недвижимости. Но главное, что такие постройки будут признаны недвижимостью и с их владельцев можно взимать налоги.
Эксперты напоминают, что совсем недавно похожая история была с машино-местами. До лета 2016 года они не считались самостоятельными объектами недвижимости, поскольку не имели четких границ и фактически являлись частью гаражного комплекса. Признание их объектами недвижимости привело к тому, что теперь собственники парковки платят налоги. Но и возможности у них намного больше, для них доступны все те же права, что и для других владельцев недвижимости. Включая все инструменты защиты своего имущества.
Также предлагается недостроенные постройки до регистрации считать неотделимым улучшением участка. Это касается очень проблемного вопроса — незавершенных объектов недвижимости. Долгое время они были вне гражданского оборота, владельцы просто не регистрировали свои недостроенные дома, чтобы не платить с них налоги. Хотя сами уже давно жили в них. Сегодня владельцы таких домов платят налоги от кадастровой стоимости. Но предлагаемые изменения закона дадут им расширенные возможности.
К примеру, здание, сооружение или объект незавершенного строительства до регистрации прав на них можно считать неотделимым улучшением земельного участка. Это упорядочит продажу земли с недостроенным объектом. То есть недостроенный объект, хоть и не является зарегистрированным, уже имеет некую стоимость, которая, естественно, влияет на продажную цену участка. Неотделимые улучшения — это те, что будут включены в стоимость объекта недвижимости, дома или квартиры.
Например тот, кто при разводе и разделе имущества получит не собственность, а компенсацию, очень заинтересован, чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Часто люди стремятся, чтобы неотделимыми улучшениями был признан любой, даже косметический, ремонт. Касается это и арендаторов жилой и нежилой недвижимости. Дело в том, что по действующему законодательству арендатору должны быть возмещены затраты на неотделимые улучшения помещения, если они были сделаны с согласия владельца помещения.
Поправками предлагается установить, что неотделимыми улучшениями являются только те, что созданы путем строительства или реконструкции. Все иные улучшения являются отделимыми. Это определение существенно сужает сегодняшние нормы. Предполагается, что новые обои, окна и двери больше не будут предметом споров, что должно разгрузить судей.
Кроме того, недостроенные здания в высокой стадии готовности, скорее всего, получат возможность быть зарегистрированными. Правительством должны быть установлены признаки, по которым незавершенный объект будет отнесен к недвижимости. Эта норма позволит получить право собственности на дом тем, кто сильно спешит с этим. Какие могут быть причины, чтобы торопиться с этим? Пораньше включить свой объект в ЕГРН хотят собственники, которые наметили сделку. После регистрации владелец сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, дарить и обменивать.
Владельцам недостроев новый закон даст и такие возможности: к примеру, здание, сооружение или объект незавершенного строительства до регистрации прав на них считается неотделимым улучшением земельного участка. Это упорядочит продажу земли с недостроенным объектом. То есть недостроенный объект, хоть и не является зарегистрированным, уже имеет некую стоимость, которая, естественно, влияет на продажную цену участка.
Поправками также устанавливается, что образование объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на него. «Привязка момента образования объекта недвижимости к моменту государственной регистрации прав на него — идея верная», — говорит Светлана Краснова, руководитель Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость. Все права и обязанности, связанные с объектом недвижимости, возникают с момента его включения в ЕГРН. «Но государственная регистрация носит заявительный характер, поэтому некоторые правообладатели, например, застройщики, могут затягивать визит в регистрирующий орган для внесения объекта в ЕГРН». Эксперт считает, что придется продумать систему мотиваций и санкций, которые станут «подгонять» собственников к регистрации объектов недвижимости.
Российская газета — Федеральный выпуск №7382 (216)