18 апреля в Федеральной нотариальной палате состоялось очередное заседание Научно-консультативного совета при ФНП, посвященное вопросам совершенствования законодательства, применяемого при сделках по приобретению жилых помещений с привлечением средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК).
Основным докладчиком по данному вопросу выступила начальник отдела по вопросам нотариата Департамента правовой помощи и взаимодействия с судебной системой России Министерства юстиции РФ Светлана Попова.
Обобщение судебной практики, обращений нотариальных палат субъектов Российской Федерации, поступающих в Федеральную нотариальную палату, а также обращений граждан, поступающих в государственные органы и организации, показало, что имеется ряд проблем, которые возникают при реализации гражданами права на МСК при направлении средств на улучшение жилищных условий.
Спорные вопросы возникают при необходимости установления соответствия помещения, приобретаемого с использованием средств МСК, требованиям, которые предъявляются законодательством к жилым помещениям, а также при выяснении вопроса имеет ли место фактическое улучшение жилищных условий. Проблемы возникают при приобретении с использованием средств МСК доли в праве собственности на жилое помещение. Действующее законодательство не содержит запрета на приобретение долей, при условии, что такие сделки направлены на улучшение жилищных условий семьи, что устанавливают суды в каждом конкретном случае.
В связи с тем, что Федеральный закон № 256-ФЗ не содержит каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на приобретенное с использованием средств МСК жилое помещение, на практике возникает большое количество споров, связанных с определением размеров долей супругов и детей в праве общей собственности. Затруднения возникают и в случаях, когда жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, не было своевременно оформлено в общую собственность всех членов семьи с определением размера доли каждого, что приводит впоследствии к спорам о разделе общего имущества супругов и определении доли несовершеннолетних детей в праве собственности на данное жилое помещение.
Спорным является и вопрос об определении долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное за счет собственных средств и за счет средств материнского капитала. Определение долей в праве собственности на жилое помещение должно производиться в таких случаях исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК, потраченные на приобретение жилого помещения, а не на все средства, за счет которых оно было приобретено.
Исходя из обращений граждан по вопросам реализации права на МСК, поступающих в государственные органы, трудности возникают непосредственно при оформлении соглашений об определении размера долей в праве общей собственности на приобретенное с использованием средств МСК недвижимое имущество. Несмотря на то, что Федеральным законом № 256-ФЗ не установлено требование об обязательном нотариальном удостоверении данного соглашения, органы Росреестра приостанавливают государственную регистрацию права общей долевой собственности, ссылаясь на необходимость соблюдения нотариальной формы его удостоверения.
Напомним, что на сегодняшний день к сделкам, где фигурирует недвижимость несовершеннолетних граждан, в обязательном порядке привлекается нотариус. Эта норма введена с 2016 года, и уже сейчас можно говорить о том, что обязательное нотариальное удостоверение подобных сделок позволяет минимизировать риски мошенничества и обеспечить защиту прав, в том числе, совсем юных и социально незащищенных собственников.
Актуальным также является вопрос о необходимости оформления в общую долевую собственность членов семьи земельного участка, на котором расположен жилой дом, приобретенный с использованием средств МСК. В законодательстве отсутствует требование об оформлении в общую долевую собственность членов семьи такого земельного участка.
Исходя из обращений граждан, которые поступают в Министерство юстиции РФ, а также иные ведомственные организации, Правительство РФ поручило рассмотреть вопрос о целесообразности упрощения процедуры реализации гражданами права на МСК посредством направления данных средств на улучшение жилищных условий. Данное предложение вызвало дискуссию у цивилистов, в ходе которой высказывались разные, порой диаметрально противоположные мнения, особенно в части оформления долей.
Согласно нормам действующего законодательства, жилое помещение, которое было приобретено с использованием средств МСК, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Однако, сегодня все чаще происходят случаи, когда, купив недвижимость и использовав средства материнского капитала, родители не спешат наделять долями в праве собственности детей. При сборе документов для получения средств МСК, родители дают обязательства о наделении детей долями в праве собственности на объект недвижимости, но потом кто-то забывают это сделать, а кто-то не делает этого осознанно. Поэтому участники совета сошлись во мнении о необходимости информирования третьих лиц о факте приобретения жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК, в том числе путем внесения соответствующей отметки в ЕГРН.