О том, чем отличается договор пожизненной ренты от договора пожизненного содержания с иждивением и на что нужно обратить внимание при их заключении, чтобы не оказаться с пустыми руками и разбитыми надеждами, говорили в эфире радиостанции «Вести ФМ».

Для людей преклонного возраста заключение договора ренты или пожизненного содержания с иждивением — это способ улучшить свое материальное положение, а для молодых людей, которые готовы «возмездно» заботиться о пожилом человеке, это реальная перспектива относительно недорого получить в собственность квартиру. Однако не все знают о том, что существует несколько видов ренты, и все они имеют свои особенности.

О различии договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением рассказала член Правления Федеральной нотариальной палаты, нотариус города Москвы Александра Игнатенко. «По договору пожизненной ренты вы можете передать любую вашу собственность в собственность другому лицу, но при условии, что тот будет до конца вашей жизни выплачивать определенное денежное содержание. Там взаимоотношение сторон — исключительно денежное. А договором пожизненного содержания с иждивением гарантируется не только получение денежных средств в натуральном виде, но и получение ухода, лекарств, питания, одежды, права на пожизненное пользование. Квартиры становятся собственностью плательщика сразу. Только в первом случае бывшие владельцы должны выехать из помещений, а во втором они продолжают проживать в этом помещении. Пожизненная рента проще для плательщика и по единовременной финансовой нагрузке. Согласно Гражданскому кодексу, размер регулярного перечисления не может быть меньше, чем прожиточный минимум в регионе, где проживает получатель ренты. Для Москвы сейчас это — применительно к пенсионерам — 10 695 рублей. Содержание же с иждивением требует по закону ежемесячных расходов не ниже, чем на 2 таких минимума: без малого 21 400 рублей», — объяснила Александра Владимировна.

Пожизненная рента проще для плательщика. Она представляет собой финансовую выплату, которая не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе.

В случае с договором пожизненного содержания с иждивением все несколько сложнее. Сторонам договора нужно максимально подробно и точно прописать, что входит в объем содержания и иждивения, как производится индексирование этого объема в привязке к изменению прожиточного минимума.

Случается, что пожилые люди становятся легкой добычей аферистов, которые вводят стариков в заблуждение, сулят заключение договора ренты, или пожизненного содержания с иждивением, а на самом деле буквально подсовывают договор дарения, или купли-продажи квартиры. В таких случаях сделка совершается в простой письменной форме и пожилой человек оказывается на улице. Именно поэтому важно знать: договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением обязательно удостоверяются нотариусом.

Именно нотариус выступает гарантом интересов обеих сторон договора. Он не только помогает составить грамотный договор, учитывающего интересы рентоплательщика и рентополучателя, но и подробно разъяснит, какие правовые последствия будет иметь заключение договора, поможет урегулировать малейшие нюансы. Например, нотариус подскажет, каким образом можно подтверждать, что все обязательства по договору исполняются добросовестно: чем и как подтверждаются факты осуществления выплат или личного исполнения всего, что оговорено в договоре.

Если к заключению договора стороны подходят обстоятельно и ответственно, условия соглашения сторонам предельно ясны и выполняются добросовестно, то сделка может быть очень выгодной для обеих сторон.

А нотариус сделает все, чтобы составленный и удостоверенный им договор в равной степени учитывал законные интересы рентоплательщика и рентополучателя, а также стал надежной их гарантией.

Прослушать запись эфира можно на сайте Вестей: https://radiovesti.ru/brand/61178/episode/1540600/

Минюст и Федеральная нотариальная палата утвердили новый документ, который станет одним из основных нормативно-правовых актов, определяющих порядок совершения нотариальных действий. Соответствующий приказ был подписан министром юстиции РФ 31 августа, а в силу документ, ранее также утвержденный Правлением ФНП, вступит с 1 января 2018 года. Значимость появления этого документа трудно переоценить, как для самого нотариата, так и для граждан.

В ближайшее время россияне смогут оценить серьезные нововведения в процедуре получения нотариальных услуг. Правила, по которым действует нотариус, станут еще более регламентированы, а граждане также смогут иметь четкое представление о том, как совершается нотариальное действие, и что может потребовать от них нотариус. С нового года в силу вступит свод правил, устанавливающий строгий перечень информации, которую должен запросить нотариус в рамках того или иного нотариального действия, и методы ее фиксации.

Регламент, наряду с Основами законодательства РФ о нотариате и другими нормативно-правовыми актами, уточняет ряд моментов в порядке совершения нотариальных действий. В частности, он стал первым документом, определившим перечень информации, которую нотариус должен запросить у заявителя, в зависимости от типа нотариального действия и лица, выступающего в роли заявителя, а также способ фиксирования такой информации.

Новый нормативный акт разработан, прежде всего, в интересах граждан, отмечает президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. Четко прописанный перечень документов с необходимыми для нотариуса сведениями позволит исключить разночтения в требованиях к заявителям и обеспечить единую правоприменительную практику у всех нотариусов страны.

Например, как поясняет начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин, потребовать с клиента по своему усмотрению какие-то сведения, не прописанные в Регламенте, нотариус будет не вправе. В то же время этот документ должен значительно облегчить и саму работу нотариуса. Например, Регламент вносит ясность в перечень документов, позволяющих установить личность. В первую очередь, это паспорт гражданина РФ. Если паспорт по каким-то причинам отсутствует, нотариус примет временное удостоверение личности. Также подтвердить личность для получения нотариальной услуги можно с помощью военного билета, дипломатического паспорта, удостоверения беженца и других юридически значимых документов.

Обращаясь к нотариусу, например, для удостоверения сделки купли-продажи недвижимости, гражданин будет знать, какие еще документы он должен взять с собой, помимо документа, удостоверяющего личность и подтверждающего его возраст, в зависимости от конкретной ситуации, в которой находится гражданин. В частности, если гражданин состоит в браке, потребуется согласие супруга на совершение сделки в отношении недвижимости, приобретенной в период брака, и т.п. При этом всю информацию о самом объекте недвижимости, его характеристиках, собственнике, наличии обременения нотариус запрашивает самостоятельно в Едином государственном реестре недвижимости. Исключением являются случаи, когда права на объект недвижимости возникли до создания единого реестра (январь 1998 года). Тогда, собираясь к нотариусу, необходимо будет взять с собой документ, подтверждающий возникновение права собственности на объект сделки.

Напомним, что значительный объем информации нотариус получает путем запроса через Единую информационную систему нотариата, которая подключена к системе электронного межведомственного обмена данными. Сегодня нотариусы оперативно взаимодействуют с Росреестром, МВД, ФНС, кредитными организациями и рядом других структур. Таким образом, клиентам нотариальных контор не приходится обращаться в различные инстанции и собирать множество справок и подтверждений. Граждане сразу идут к нотариусу, который работает по принципу «одного окна». Перечень информации, запрашиваемой посредством ЕИС нотариата в том или ином случае, также прописан в Регламенте совершения нотариальных действий.

Важно, что Регламент устанавливает сразу пять различных способов внесения и сохранения сведений нотариусом. Нотариус вправе выбрать один или несколько вариантов фиксирования информации.

В этой связи следует отметить, что в соответствии с законом с 1 января 2018 года данные обо всех нотариальных действиях будут вноситься в соответствующие электронные реестры ЕИС. Как неоднократно отмечал президент ФНП Константин Корсик, это не только еще один шаг в сторону удобства и оперативности получения нотариальных услуг, но и надежная защита от подделки нотариальных актов, гарантия достоверности всех сведений, которые в них содержатся. Введение Регламента, по мнению главы отечественного нотариата, также способствует снижению рисков оспаривания нотариальных действий. Гражданин, выбирая нотариальную форму, получает надежное доказательство его добросовестности и законности совершенного им юридически значимого действия.

Как поясняет член Правления ФНП Александра Игнатенко, появление в нотариальном делопроизводстве строгих правил в отношении объема запрашиваемой информации не отменяет обязанности нотариуса по тщательной проверке всех документов. Если появляются сомнения в подлинности бумаг, нотариус вправе сделать дополнительный запрос, например, в правоохранительные органы. А вот при необоснованном требовании представить сведения, не прописанные в Регламенте, нотариусу грозит дисциплинарное взыскание.

Напомним, что создание Регламента совершения нотариальных действий предусмотрено Федеральным законом № 360-ФЗ. Работа над документом началась еще в сентябре 2016 года. Результатом многократных обсуждений и доработок содержания Регламента представителями Минюста и Федеральной нотариальной палаты стал взвешенный и детально продуманный нормативный акт.

Сегодня, когда круг полномочий нотариусов планомерно расширяется, чтобы надежно защитить права граждан и предпринимателей, осваивать новые компетенции нотариату необходимо быстро и эффективно, при этом на нотариусах лежит высокая степень ответственности за свою деятельность, включая полную имущественную ответственность. В этих условиях Регламент выступает и четким ориентиром для самих нотариусов, и дополнительной защитой для интересов клиентов нотариальных контор.

Текст Регламента совершения нотариусами нотариальных действий находится здесь: https://notariat.ru/ru-ru/for-specialists/otkrytye-dokumenty/normativnye-dokumenty-fnp/

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – закон о регистрации недвижимости).

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» (далее – НП «ЖКХ Контроль»), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП «ЖКХ Контроль» межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/news/1132268/#ixzz4rEHiCZ1l

В современном мире право на частную собственность является конституционным, а сделки с недвижимым имуществом, являющимся одним из самых ценных объектов частной собственности, составляют неотъемлемую часть гражданско-правовых отношений. Традиционно в большинстве развитых стран именно нотариус отвечает за юридическую чистоту и безопасность сделок с недвижимостью. Детальное изучение опыта этих государств может помочь сделать оборот недвижимости в России столь же безопасным и защищенным.

Например, Конституцией Испании (Constitución española), принятой в 1978 году, установлено что «никто не может быть лишен своего имущества и прав на него». Таким образом, защита имущественных прав граждан и юридических лиц является одной из важнейших задач на государственном уровне.

Среди стран Южной Европы система права Испании является одной из старейших и сочетает в себе римское право, местные обычаи и правовые нормы, а также современное кодифицированное право. На становление законодательства, касающегося имущественных прав в Испании, огромное влияние оказало активное развитие ипотечных отношений и законодательства. Еще с середины XVIII века испанские законодатели делали акцент на принятии новых законов, защищающих интересы ипотечных кредиторов. Так, на основании Королевского декрета Карлоса III от 31 января 1768 г. был создан Ипотечный реестр (Oficios o Cantadurias de Hipotecas). На его базе в 1861 году, после принятия Ипотечного Закона 1861 (Ley Hipotecaria 1861), был создан первый Публичный реестр (El registro publico). Он не сразу получил название Реестра собственности (el Registro de propiedad) и не являлся истинным реестром прав на недвижимость, однако стал первым законодательно закрепленным реестром имущественных прав. Либерализация земли (La liberalization de la tierra), связанная с отменой феодальных ограничений права собственности на землю, принятие ряда новых законов, позволивших дворянству, католической церкви, членам королевской семьи и муниципалитетам продавать недвижимое имущество, переместило фокус внимания законодателей на рынок недвижимости и необходимость защиты права частной собственности, что впоследствии привело к созданию системы законов, регулирующих имущественные отношения.

Сегодня в Испании право на частную собственность регулируется Гражданским Кодексом (Codigo Civil), который устанавливает механизмы защиты прав владения и пользования имуществом, и Уголовным Кодексом (Código Penal), устанавливающим меры наказания для тех, кто незаконным путём нарушает данные права. Одним из важных аспектов защиты этих прав в Испании является установленное законодательством обязательное удостоверение всех сделок с недвижимостью нотариусом, главной задачей которого является полная юридическая защита собственников и обеспечение легитимности и прозрачности сделок с недвижимостью.

Испанское законодательство не ограничивает свободу выбора нотариуса территориально — граждане и юридические лица имеют право обращаться для удостоверения сделок с недвижимостью к любому нотариусу по своему усмотрению. Помимо этого испанское законодательство уравнивает в имущественных правах испанцев и иностранных граждан — иностранный гражданин может быть полноценным стопроцентным собственником недвижимого имущества, в отличие от ряда стран, где для оформления недвижимости иностранному гражданину приходится проходить сложную процедуру создания юридического лица с местным жителем (резидентом).

Проведение сделок с недвижимостью в Испании занимает в среднем около полугода. Изначально стороны без участия нотариуса подписывают предварительный договор (Contrato privado de compraventa) с подробным описанием объекта недвижимости, определением его стоимости по соглашению сторон, так же определяется сумма залога и сроки подписания основного договора купли-продажи. Затем начинается процесс подготовки документов, проверки объекта недвижимости, открытия счета в банке, для иностранцев — получение идентификационного номера иностранца (N.I.E.), при необходимости — оформление ипотеки. После этого стороны обращаются к нотариусу, который, в свою очередь, так же проверяет объект недвижимости на предмет принадлежности имущества, наличия или отсутствия обременений, задолженностей по налогам, коммунальным платежам. На каждую сделку нотариус заводит отдельное дело, в которое подшиваются все подтверждающие право собственности документы, вплоть до копий квитанций об уплате налогов и прочих платежей.

Проверив всю необходимую информацию, нотариус назначает дату подписания основного договора (Escritura Publica). В основной договор включаются персональные данные сторон сделки, описание объекта недвижимости, его регистрационные данные, стоимость объекта по договору и порядок расчета между сторонами, при наличии — ограничения или обременения на объект, а также иные условия по соглашению сторон. Перед подписанием договора нотариус зачитывает текст вслух. В случае, когда одна из сторон не владеет испанским языком, подписание производится только в присутствии профессионального переводчика, информация и данные о котором также включаются в договор купли-продажи. После подписания договора Покупатель оплачивает тариф нотариуса, которые рассчитывается от стоимости объекта недвижимости (обычно это 0,3-0,5%), налог на передачу прав собственности (I.T.P.; в зависимости от региона — 6-7% от указанной в договоре стоимости) и регистрационный сбор (до 2%). Как правило, все необходимые для регистрации налоги и пошлины оплачиваются сразу у нотариуса.

После удостоверения договора купли-продажи нотариус выдает Покупателю на руки нотариально заверенную копию договора (Copia Simple), а оригинал (Escritura Pública) направляет на регистрацию в Реестр собственности (Registro de Propiedad), где договор проходит последнюю проверку, после чего Реестр регистрирует нового владельца. Регистрация договора занимает от одного месяца до полугода. После окончания регистрации Покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал договора купли-продажи, с содержанием регистрационных данных.

Экземпляры всех нотариально удостоверенных сделок хранятся в архивах нотариусов, а в случае сложения полномочий передаются в архивы нотариальных палат. В этих архивах хранятся нотариальные акты еще со Средневековья, что является отдельной причиной гордости испанского нотариата и представляют огромный интерес для историков.

Таким образом, тандем нотариального удостоверения сделок и последующей регистрации в Реестре Собственности обеспечивают защиту прав граждан. Эти меры являются гарантией легитимности и прозрачности сделок, проводимых с недвижимостью в Испании, и позволяют снизить риски мошенничества и преступлений в сфере недвижимости.

Александр Дударев
Нотариус города Москвы

Екатерина Иванова
ВРИО нотариуса г. Москвы Дударева А.В.