В современном мире право на частную собственность является конституционным, а сделки с недвижимым имуществом, являющимся одним из самых ценных объектов частной собственности, составляют неотъемлемую часть гражданско-правовых отношений. Традиционно в большинстве развитых стран именно нотариус отвечает за юридическую чистоту и безопасность сделок с недвижимостью. Детальное изучение опыта этих государств может помочь сделать оборот недвижимости в России столь же безопасным и защищенным.

Например, Конституцией Испании (Constitución española), принятой в 1978 году, установлено что «никто не может быть лишен своего имущества и прав на него». Таким образом, защита имущественных прав граждан и юридических лиц является одной из важнейших задач на государственном уровне.

Среди стран Южной Европы система права Испании является одной из старейших и сочетает в себе римское право, местные обычаи и правовые нормы, а также современное кодифицированное право. На становление законодательства, касающегося имущественных прав в Испании, огромное влияние оказало активное развитие ипотечных отношений и законодательства. Еще с середины XVIII века испанские законодатели делали акцент на принятии новых законов, защищающих интересы ипотечных кредиторов. Так, на основании Королевского декрета Карлоса III от 31 января 1768 г. был создан Ипотечный реестр (Oficios o Cantadurias de Hipotecas). На его базе в 1861 году, после принятия Ипотечного Закона 1861 (Ley Hipotecaria 1861), был создан первый Публичный реестр (El registro publico). Он не сразу получил название Реестра собственности (el Registro de propiedad) и не являлся истинным реестром прав на недвижимость, однако стал первым законодательно закрепленным реестром имущественных прав. Либерализация земли (La liberalization de la tierra), связанная с отменой феодальных ограничений права собственности на землю, принятие ряда новых законов, позволивших дворянству, католической церкви, членам королевской семьи и муниципалитетам продавать недвижимое имущество, переместило фокус внимания законодателей на рынок недвижимости и необходимость защиты права частной собственности, что впоследствии привело к созданию системы законов, регулирующих имущественные отношения.

Сегодня в Испании право на частную собственность регулируется Гражданским Кодексом (Codigo Civil), который устанавливает механизмы защиты прав владения и пользования имуществом, и Уголовным Кодексом (Código Penal), устанавливающим меры наказания для тех, кто незаконным путём нарушает данные права. Одним из важных аспектов защиты этих прав в Испании является установленное законодательством обязательное удостоверение всех сделок с недвижимостью нотариусом, главной задачей которого является полная юридическая защита собственников и обеспечение легитимности и прозрачности сделок с недвижимостью.

Испанское законодательство не ограничивает свободу выбора нотариуса территориально — граждане и юридические лица имеют право обращаться для удостоверения сделок с недвижимостью к любому нотариусу по своему усмотрению. Помимо этого испанское законодательство уравнивает в имущественных правах испанцев и иностранных граждан — иностранный гражданин может быть полноценным стопроцентным собственником недвижимого имущества, в отличие от ряда стран, где для оформления недвижимости иностранному гражданину приходится проходить сложную процедуру создания юридического лица с местным жителем (резидентом).

Проведение сделок с недвижимостью в Испании занимает в среднем около полугода. Изначально стороны без участия нотариуса подписывают предварительный договор (Contrato privado de compraventa) с подробным описанием объекта недвижимости, определением его стоимости по соглашению сторон, так же определяется сумма залога и сроки подписания основного договора купли-продажи. Затем начинается процесс подготовки документов, проверки объекта недвижимости, открытия счета в банке, для иностранцев — получение идентификационного номера иностранца (N.I.E.), при необходимости — оформление ипотеки. После этого стороны обращаются к нотариусу, который, в свою очередь, так же проверяет объект недвижимости на предмет принадлежности имущества, наличия или отсутствия обременений, задолженностей по налогам, коммунальным платежам. На каждую сделку нотариус заводит отдельное дело, в которое подшиваются все подтверждающие право собственности документы, вплоть до копий квитанций об уплате налогов и прочих платежей.

Проверив всю необходимую информацию, нотариус назначает дату подписания основного договора (Escritura Publica). В основной договор включаются персональные данные сторон сделки, описание объекта недвижимости, его регистрационные данные, стоимость объекта по договору и порядок расчета между сторонами, при наличии — ограничения или обременения на объект, а также иные условия по соглашению сторон. Перед подписанием договора нотариус зачитывает текст вслух. В случае, когда одна из сторон не владеет испанским языком, подписание производится только в присутствии профессионального переводчика, информация и данные о котором также включаются в договор купли-продажи. После подписания договора Покупатель оплачивает тариф нотариуса, которые рассчитывается от стоимости объекта недвижимости (обычно это 0,3-0,5%), налог на передачу прав собственности (I.T.P.; в зависимости от региона — 6-7% от указанной в договоре стоимости) и регистрационный сбор (до 2%). Как правило, все необходимые для регистрации налоги и пошлины оплачиваются сразу у нотариуса.

После удостоверения договора купли-продажи нотариус выдает Покупателю на руки нотариально заверенную копию договора (Copia Simple), а оригинал (Escritura Pública) направляет на регистрацию в Реестр собственности (Registro de Propiedad), где договор проходит последнюю проверку, после чего Реестр регистрирует нового владельца. Регистрация договора занимает от одного месяца до полугода. После окончания регистрации Покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал договора купли-продажи, с содержанием регистрационных данных.

Экземпляры всех нотариально удостоверенных сделок хранятся в архивах нотариусов, а в случае сложения полномочий передаются в архивы нотариальных палат. В этих архивах хранятся нотариальные акты еще со Средневековья, что является отдельной причиной гордости испанского нотариата и представляют огромный интерес для историков.

Таким образом, тандем нотариального удостоверения сделок и последующей регистрации в Реестре Собственности обеспечивают защиту прав граждан. Эти меры являются гарантией легитимности и прозрачности сделок, проводимых с недвижимостью в Испании, и позволяют снизить риски мошенничества и преступлений в сфере недвижимости.

Александр Дударев
Нотариус города Москвы

Екатерина Иванова
ВРИО нотариуса г. Москвы Дударева А.В.